南京滨江奥城商业部分研究策划报告.pptVIP

南京滨江奥城项目商业部分市场研究 项目区域位置和方位分析 项目位置示意图 项目地块概况 项目地块周边社区环境 项目地块周边商业环境 项目地块周边商务环境 项目所在地区的道路交通设施 项目周边道路交通设施比较完善，到2005年底建成应天大 街、梦都大街、奥体大街和江东中路等12条主干道和24条支线道路，形成河西交通的纵横道路网，以上这些主要道路和本项目距离都在1km左右； 项目西侧是规划中的滨江景观大道，届时将建成河西新城临长江岸线的滨江观光轴线，同时也是贯通河西西部地区南北向的交通干线； 远期道路规划建设通过江心洲的连接贯通长江南北的过江隧道和地铁二号线过江隧道，使河西新城和江北新区直接连为一体。 项目所在地区的轨道交通分析 项目相关的轨道交通与规划 滨江景观大道的规划建设 滨江大道北起三汊河大桥，南至长江三桥的天后村立交，西临长江，全长约15.5公里。道路红线宽度为60米，双向八车道，设计时速为80公里/小时，道路东侧预留了20至30米绿带，中分带宽度为2-20米不等。在本项目西侧（即纬八路至青石埂路段）设置了长为958米的下穿式隧道，不会影响奥体中心西侧文化广场的景观和休闲功能； 滨江大道是联系长江一、二、三桥的重要通道，是南京主城“井字加外环”快速环路体系的组成部分，和绕城公路一起形成包围主城的外环线； 滨江大道是服务奥体中心最重要的快速通道之一，为河西地区与主城中北部地区间的联系、以及河西地区南北向中、长距离出行提供了便捷通道； 滨江大道是滨江风光带的组成部分，具有道路交通和城市景观双重功能，体现南京滨江城市特色和河西新城风貌，这对本项目去化是利好消息； 滨江大道（纬七路—纬三路段）全长4.4公里，是最早规划建设的一段，是为奥体中心快速交通服务的关键一段，同时也是本项目西侧导入人流的唯一通道。本段道路原计划在10月份十运会开幕前通车。 滨江景观大道 品牌优势 顺驰作为国内知名的房地产开发企业，具有很高的知名度，项目自然也就具有品牌优势； 位置优势 项目地处河西新城的中部建设区内，毗邻建设中的中央商务区，和规划中的南京市第二大市级商圈相距不过数百米，未来前景看好； 环境优势 项目南面是艺兰斋美术馆和金陵图书馆，西面是建设中的绿博园和滨江景观大道，和规划中的文化轴线不过百米，可以说具有优越的周边环境； 交通优势 河西新城交通规划起点高，道路网络完善，项目周边有多条通往市中心区的道路，地铁一号线9月份即将开通，二号线和过江隧道也要开工建设，这些都在项目周边，给项目以交通保障。 南京市宏观经济发展水平 近几年南京市经济发展情况良好，地区生产总值保持稳步的增长，03年的增幅达到20%。 2004年由于国家实行一系列的宏观调控政策，使得增幅速度有所减缓，但总量增加很快，04年南京市的地区生产总值为1910亿元。 南京市宏观经济发展水平 河西地区的经济发展水平 河西规划面积92km2，建邺区就占了82km2 ，建邺区2004年地区生产总值24亿元。固定资产投资增长迅速，达到40多亿元。 河西地区的工业规划 河西新城的东部临秦淮河规划了南京新城科技园区，园区定位于高新技术产业园，首期规划面积4平方公里，重点发展信息技术、生物技术产业和知识型服务业。 园区距南京禄口国际机场20公里、新生圩港22公里、新街口商务中心7公里、河西新城商务中心1公里。 园区突出“都市工业、楼宇工业、观光工业、服务式园区”四大特色，整个园区划分为生活配套区、加工制造区、研发创业区、商业服务区、食品生产区五大区域，将是未来河西地区主要的工业发展基地。 河西地区行政区划和人口分布 河西新城规划区包括了建邺区全部和鼓楼区、下关区的一小部分，其中建邺区是主体，占了河西新城的80％左右。 河西新城的开发建设由南京市河西建设开发指挥部负责，主要由建邺区落实建设。河西建设指挥部是南京市政府派出部门，具有行政管理职能，但不是一级政府机关，未来河西新城的建设管理将主要由建邺区来承担。 河西现有常住人口29万左右，流动人口10万左右，主要分布在应天大街以北的河西北部片区，中部建设区和南部规划区常住人口很少，只有不到2万人。 河西地区行政区划和人口分布 河西新城区规划人口总量约为55万人，其中北部33万人，中部19万人，南部3万人左右，规划形成北部中档住宅区，中部中商档住宅区，南部高档住宅区。奥体新城、金马郦城、世纪星园、欧洲城、滨江奥城、光明城市、嘉业阳业城等大型居住区的建成，将使河西新城区的居住环境和人文环境得到极大提升。 新城区人口密度控制在每平方公里1万人左右，十年内，力争承载老城区疏散人口20万。 南京商圈层次划分 南京市市级商圈目前有两个，即新街口商圈和湖南路商圈。 河西新城规划建设成南京市第二大的市级商圈，未来