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建筑产品策划专题
本职工作系统分析报告
建筑策划定位
定义:在设计管理体系中,为项目开发提供科学而合乎逻辑的设计手段,综合考虑营销策划、成本运作及发展周期的安排,以求提升产品竞争实力,获得最优化控制产品品质的方案。
建筑策划走在建筑规划设计之前:提出建筑规划设计的各项要求,约束建筑设计如何去运作。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比” 而相互沟通的一个重要环节。
策划依据:目标客户群不同,他们的基本需求也不会相同, 这直接影响建筑的投资、风格、造型和环境设计的决策。
策划目标:赋予项目一种得体的功能,赋予每种布局以得体的生活内容.起到提高生活质量、引导生活、引导消费的作用
建筑策划处理关系
(1)宏观的:人与环境的关系,精神因素及社会机能景观与经济,生态与可持性发展,建筑与人生理心理的关系。
(2)微观的:策划涉及的是空间、功能、造型,是传统型的,建设目标的确定,建设目标的构想,对构想结果的使用效益的预测,目标相关物理心里量进行分析评价,设计任务书的生成。
处理开发商与设计院的关系,从“作品”过渡到“产品”。
建筑策划解决的问题
规划形态/结构vs项目发展节奏
建筑产品定位
项目整体风格问题
户型与楼型的结合问题
项目的景观设计问题
建筑产品策划物料档次定位
售楼现场的包装与现场展示的问题
建筑策划科学办法
建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素:
1.运用市场营销和建筑学的原理。
2.需要市场经验和技术规范, 但不仅依赖经验和规范.
3.以实态调查为基础,用计算机、专业软件等现代化手段对目标进行研究分析。
项目立项
建筑策划
提升产品竞争实力
建
筑
设
计
市
场
营
销
成
本
运
作
发
展
周
期
建筑策划研究内容
建筑策划应用在房地产开发的市场研究数据主要包含以下:
1)建筑环境和历史背景研究
2)建筑文化和风格定位研究
3)主力户型选择和配比研究
4)室内空间尺度和布局研究
5)环境规划和景观艺术研究
6)公共装饰材料研究
7)背景灯光设计研究
8) 目标客户群生活方式研究
建筑策划环节叙述
六个环节:
目标设定——用途、目标、规模性质
(1)外部条件调查,社会环境,人文环境,自然环境,基础设施,规划设计条件。
(2)内部条件调查,项目包括使用者、住户、商家、物业管理者、功能要求。
(3)空间内容构想,形成概念设计,把空间构想的东西提出来,进行空间评价,这是建筑策划区别于一般方案设计不同的地方,建筑策划要运用建筑策划的手段来对空间构想进行空间评价,通过对生活的预测以及时态调查的分析、归纳、总结和提炼对空间加以修正,通过这个机制的运作反馈到这个环节中去,这是建筑策划中最主要的过程。
(4)技术构想:材料、结构方式、构造、设备,这也是建筑策划方案之一。
(5)经济策划:是对可行性研究的一种补助投资计划的明确,比如酒店有多少客户适宜、投资多少?回报率多少?商场有多大面积,一次投资多少?回报率多少?几年回收?从中得出结论、经济评价分析来确定分期建设问题。通过以上运作得出建筑策划报告,包括设计要求,功能分配,设计任务书,然后研究,探讨得出完整结论,是数字化的,准确的,定量化的东西。
(6)目标空间内容的生成:是建筑策划的最后一个环节,前面研究完就要形成文字部分结论,这个结论就要供给下一步的建筑设计做依据,制作出设计任务书,它会满足你功能的需要,这就使得这个项目区别于其它项目,因为附加内容增多了,这个结论报告就生成了
建筑策划的程序:
a、信息资料收集:认识内部条件、外部条件把信息收集起来;
b、限定条件,没有条件的项目是不存在的,有了条件才能成为项目,才能成为我们设计的研究依据;
c、列出方案:找出解决方法;
d、拟定任务书:确定实施,提交设计院;
建筑策划评判标准
建筑策划评判标准
是否将产品的劣势转化为优势
主观主题是否达到引领市场及
引起客户的共鸣
主题是否明确表达产品的独特特征
主题是否明确表达产品的设计实质
建筑策划评判标准
A是否将产品的劣势转化为优势
B主观主题是否达到引领市场及
引起客户的共鸣
C主题是否明确表达产品的独特特征
D主题是否明确表达产品的设计实质
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