临沂别墅市场初步调研要领.doc

临沂别墅市场调研 2012年，临沂已有30多个别墅楼盘上市销售，临沂别墅市场正在上演一幕“诸侯争霸”的大戏，谁能笑傲江湖？谁又将黯然退场？临沂别墅的曾经与现在，各样的别致风情，我们一起了解临沂别墅的发展。 一、临沂别墅起源 临沂首个别墅——双月园别墅 提到临沂的别墅，绕不过去的自然是双月园别墅，这个曾经轰动一时，开创了房地产与教育结合的开发模式，成就了双月园集团的辉煌。在一段时间内，远在罗庄的双月园别墅，成为众多临沂人追捧的对象，不得不说，这就是营销创新的胜利。 时至今日，双月园别墅幽静依旧，只是学校早已成为明日黄花，漫步其中，一栋栋沉稳而大气的欧式别墅，掩映在林影疏密间，似乎在诉说过去的辉煌，临沂的别墅大幕曾经由此缓缓拉启。 第一个纯别墅社区——佳和别墅 谈及临沂的别墅，我们不得不说佳和别墅，它是临沂第一个纯别墅社区，也是临沂时至今日的别墅典范。从建筑形态上，它延续类双月园的欧式园林风格，但更加活泼，色彩的跳跃度更强，从内部景观上，40000平米的中心广场，2000平米的中央水系，超高绿化率在今天的临沂别墅市场依然无出其右。虽然临西六路与北园路的地理位置在开发之初来看，略有偏远，但随着临沂城市的扩张，今天的佳和别墅已被大片的批发市场所包围。高质量的批发市场业主已经成为其最大的入住客群。 应当说，佳和别墅在开发伊始就迎合了市场对纯别墅产品的需求，虽然同期还有其他别墅推出，但佳和别墅无疑是一枝独秀的，其别墅楼王甚至卖出了7000元/平米的天价。究其原因，地段只算是其一，佳和的开发团队领先半步的开发理念在当时的临沂来说，也走在了同行业的前列。 滨水别墅——美澳花园 2002年动工的美澳花园，是临沂第一个滨水别墅，也是第一个将假山流水概念引进社区实现大型景观的别墅产品，其大型水系的营造，在目前临沂众多别墅中，也鲜有人再去如此操作。外有沂河美景与人工河，内有豪华水系贯穿整个别墅区，同时，融合大量文化元素于小区其中。 在这里，我们不得不说，南滨河今日的地产繁华，在一定程度上得益于美澳花园，作为南滨河片区最早的开发项目，是它真正意义上启动了该片区的房产市场。作为一个高端产品，它一直以高性价比吸引了众多市区购房者，并一定程度上弱化了罗庄与兰山区的分界概念。 最早的类别墅产品——金鼎艺墅 金鼎艺墅一直很低调，甚至有些临沂人还不知道，但是老临沂人大多有所耳闻，临沂真正意义上的早期的一些有钱人，基本都住在这里。因为它的低调绝对属于真正的老城核心区位，从区位上来说，它算是临沂最的的城市别墅。 金鼎艺墅的布局其实类似现在的叠拼别墅，一共4层，前面为1——2层。后面则为3——4层。面积为200——300余平米，在当时来说，每套60——100万的价格已然算是高价，但是还是被一抢而空。 别墅沿河布局 沂河，临沂的母亲河，五条河流纵横临沂，最终流入沂河，成就了大美的滨水临沂。从北城新区到南滨河沿岸，一条大河，蜿蜒而上，从北到南，临沂的诸多别墅一字排开，百花竞放。 从最初的美澳花园到奥林匹克花园，从百联华府到沂龙湾.龙园，从鲁商.凤凰城到涑堤春晓，水是临沂别墅的灵动之魂。有了水，临沂的别墅是有了生命。 天然水景：清水出芙蓉，天然去雕饰 关键词：公共性、观赏性 代表水景：沂河、祊河、涑河、沂蒙湖等 代表项目：鲁商.凤凰城、沂龙湾.龙园、涑堤春晓、金昌.白鹭金岸、沂河.美域、福布斯湾等 水景解读：拥有天然水景的别墅大都依江河而建。沂水边，祊河畔，大批楼盘已然耸立，其中不乏别墅。相比湖景，江河水景更大气更有活力。在观赏性十足的同时，其公共性也决定了不能独享。 梦中近距离与涑河交流 代表项目：涑堤春晓 水景概况：在“尊重城市、尊重自然、尊重生活”的开发理念下，城建地产充分利用地势优势，涑堤春晓项目近距离与涑河交流，让业主在睡梦中听闻涑河潺潺水声，酣然入睡。 广场与河的联袂主演 代表项目：沂河.美域 水景概况：位于南滨河核心区域的沂河.美域，美丽的湿地公园，波光绚丽，水质优良，与青啤文化广场融为一体，悠然的田园气息与现代的都市风情在此水乳交融，堪称临沂城南的都市后花园。 1000亩水景原生湖泊，与白鹭停留 代表项目：金昌.白鹭金岸 水景概况：白鹭金岸拥有临沂南滨河最大面积的1000亩私家原生湿地公园。浩渺湖面，1公路悠长湖岸线，被称为难得的“自然空调”。作为临沂首家生态湿地公园，沂蒙湖为白鹭金岸增色不少，为其提供了独享180度湖景的便利。 自然+人工水景：有时打扮比长相更重要 坐享200亩五洲湖 关键词：扩建、公园、公共与私密皆享 代表水景：五洲湖等 代表项目：海尔.临天下、圣兰菲诺等 水景解读：由天然湖泊池塘引发的生态效应，正吸引着临沂众多别墅相拥而上。一般而言，此类水景源于一些自然水域，利用人工把水域扩大后，再修建公园等市政配套。此类水景多为