金地青浦地块项目策划案.ppt

盛世伟业房地产代理有限公司2000年成立于杭州，是盛世控股的核心业务机构――销售代理公司，公司自成立来，立足杭州、辐射华东，部分代理网络已经辐射至湖南、湖北等中西部省份，成功代理销售了众多大型项目。从创立初期，公司就确立了致力于房地产全程代理顾问的业务发展方向，为浙江以及长三角成长性较好的优秀发展商提供专业服务，并致力于推动房地产业界的深度交流。 盛世伟业简介 定位篇/项目SWOT分析 3 Part S1：本项目地块规模较大、平整方正、易于规划 S2：地块周边以农田为主，视野开阔、空气质量较好 S3：地块内拥有天然水系资源，有利于景观塑造 S4：发展商的品牌号召力 W1：距离城区有一定距离（进入城区步行10分钟），周边生活配套设施缺乏 W2：318国道车流密集，噪音影响 W3： 地块内有高压电线穿过 W4：地块南面杂乱的农居点和东侧的工厂影响区域的整体景观效果 W5： 本项目为区域内目前唯一的住宅项目，短期内无法形成良好的居住氛围，居民接受度差 O1：青浦新城西片区的规划，城市化进程加速 O2：318国道改线南移 O3：淀浦河两岸的景观规划、新318国道和沪青平高速两侧的生态林规划 O4：青浦房地产市场目前存在结构性供需失衡 T1：政策调控和金融调息对项目影响 T2：与复地和仁杰的项目产生竞争将无法避免 T3：03、04年价格快速上扬，透支了未来的价格空间 T4：青浦新城规划内容的不确定性及实施后置性 定位篇/项目SWOT分析/应对策略 Part 3 W1：距离城区有一定距离（步行10分钟），周边生活配套设施缺乏 应对策略：强调本案的大盘开发，在项目整体规划中充分考虑项目自身配套的需要，量身打造社区配套商业，并纳入项目的首期建设，树立客户信心，在一定程度上忽略对城区生活配套设施的依赖 W2：318国道车流密集，噪音影响 应对策略：强化提升本案地块与现318国道之间的绿化隔离带的作用，适当增加高大常绿乔木的种植，在建筑规划设计上重点考虑这一因素，如在北侧尽可能规划公共设施，新型隔音材料的运用等。 定位篇/项目SWOT分析/应对策略 Part 3 W3： 地块内有高压电线穿过 应对策略：如无法移除，可考虑通过规划设计在沿高压线范围设置景观带及交通。 W4：地块南面杂乱的农居点和东侧的工厂影响区域的整体景观效果 应对策略：努力提升项目的内部环境品质，以弥补外部环境短期内的不足，同时考虑在项目的外围设置区间道路，道路两侧种植高大行道树，形成一个隔离屏障。 定位篇/项目SWOT分析/应对策略 Part 3 W5： 本项目为区域内目前唯一的住宅项目，短期内无法形成良好的居住氛围，居民接受度差 应对策略：结合区域的整体规划特点（生态的、环保的），强调生态、健康的居住理念，并在项目的规划设计中给予充分体现，弱化本案区域人气不足的劣势；建设样板区和样板房，提升目标客群对项目的认知度。 定位篇/项目SWOT分析/应对策略 Part 3 T2：与复地和仁恒的项目产生竞争将无法避免 应对策略：在充分细分需求市场的客群特征的前提下，寻求产品的差异化，形成客群和产品定位的双重差异，避免形成直接的正面竞争。 T1：政策调控和金融调息对项目影响 应对策略：找准市场需求的刚性需求（自住需求），提高产品的性价比，以品质取胜。 定位篇/项目SWOT分析/应对策略 Part 3 T4： 青浦新城规划内容的不确定性及实施的后置性 应对策略：宣传上强调这些规划内容，产品规划设计上重视自身的完善性，避免规划不到位，房子空关的情况出现。 T3：03、04年价格快速上扬，透支了未来的价格空间 应对策略：理性判断未来市场价格的走势，产品设计在考虑满足居住需求、提升居住品质的前提下，努力控制总价，提高性价比，增强产品竞争力。 定位篇/项目定位/功能定位 3 Part 青浦当地居民改善居住条件的第一居所 多层情景洋房：舒适改善型 小高层公寓： 初步改善型 叠加式排屋： 豪华改善型 定位篇/项目定位/档次定位 3 Part 根据市场需求特征和本案地块的基本条件，结合青浦区宏观经济年均10％的增长率预测，建议三类功能物业的档次作如下定位： 多层情景洋房（舒适改善型）： 60－70万 小高层公寓（初步改善型）： 45－60万 叠加式排屋（豪华改善型）： 120－140万 3 Part 年收入在150000元以上的核心家庭；非体力劳动者，主要是大中企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的从业人员 30-55岁追求居住环境、追求生活品位的城市精英阶层及高收入阶层 收入、职业特征 行为、心理特征 企业中层领导、私营业主占的比例最高，掌握较高社会权力 投资意识强，凡事有主见，个性开朗乐观 收入丰厚