房地产策划案例：半山海景别墅工作进度与因素分析.ppt

* 杂志媒体 《世界经理人文摘》 ——3期封底内页 《经理人》——6期封底 《新周刊》——8期封底 《深圳航空》 ——6期目录前跨页 《南方航空》—— 《股市动态》 * 报刊媒体 《中国民航报》 ——一个月报眼16期（20.4万元） 《南方都市报》全省版 ——周1、4的1/4彩版，8次（61.4万元） 《证券时报》 《广州日报》 * 户外媒体 蛇口港码头 港澳码头 机场 深圳 * 资料直邮 《世界经理人文摘》名单租借 —— 有意向客户的直邮——自办 * 广告费用 平面媒体：￥.万 电视媒体：￥.万 户外媒体：￥.万 软性炒作：￥.万 总体广告费用：￥.万 销售工具及广告制作费用：￥.万 * 第六章 销售策略 销售时机的选择 价格策略 促销手段 * 销售时机——订货会 画册完成 环境模型完成 美伦山庄改造方案效果图 沿山路及半山海景入口环境改造效果图 A、B、C型别墅效果图 * 销售时机——公开发售 样板区11栋别墅完工 美伦山庄外立面和环境改造完工 环境施工基本完成（可以分项：如小桥完工） 售楼书完成设计制作 样板别墅装修完成 沿山路及半山入口环境改造完成 特殊日：秋交会、国庆、元旦、春节 * 价格策略 全部以毛坯房定价 列出每栋别墅的定价相关因素，分别定价 地块招标会和订货会测试销售楼价 起价建议：￥13800元/平米 A、B、C型均价建议：￥16000元/平米 确定订货会认购价在标准价基础上的折扣率起点（建议为95折） 批量推出（首批9栋），低价入市，逐步推高——折扣率按周为单位以千分之一的速度与工程进度反向变化 * 促销手段 免费提供专家顾问服务 免费提供装套餐方案或装修咨询 招商会会籍——每位独立式别墅客户均可获赠钻石会籍，大别墅客户可获赠皇冠会籍 首5位独立别墅客户和所有大型别墅客户可获赠小型中央空调一台 深港船票优惠证——香港买家 首5位客户可获赠物业管理费12个月 首5-10位客户位客户可获赠物业管理费6个月 手续费减免——所有业主 付款采用一次性、按揭（20-25年）、首付5%、免首期、2年分期付款等多种灵活方式 * 问题探讨 对别墅推广而言，分成软性推介期、订货会销售期和公开发售期，是否合适？ 半山海景别墅的取名如何？如果在香港作招标，如何与香港半山区联系起来？ 半山海景别墅样板区（先期建设的11栋）有框架结构9栋和美式别墅2栋；对整个别墅区的风格是以统一的立面风格，还是百花齐放较好？ * “半山海景别墅杯”乒乓球明星邀请赛 地点：深圳体育馆 明星：有意购买半山海景别墅的乒乓球明星——刘国梁、孔令辉 时间安排：2000年11月初 采访安排：南方都市报、特区报、广东卫视体育频道 * “半山海景别墅杯”高尔夫名流赛 合作单位：尊皇高尔夫球会 时间：2000年10月中旬开始 地点：暂定沙河高尔夫球会 邀请参加人员：半山海景准业主、社会知名人士、市政府领导 配套项目：向半山海景别墅客户赠送尊皇高尔夫球会会籍或一月练习卡 新闻报到：特区报、广州日报、深圳有线电视、广东卫视体育频道 * 第三章 项目包装 环境整治 环境营造 独特的售楼环境 楼盘形象 广告风格 * 环境整治 整治对象：从沿山路开始的整个龟山谷 整治手段：从沿山路开始，在道路两旁移植大型绿化带（含密冠大树） 整治方式：委托环境设计公司（公司已委托） 整治目的：营造别墅环境，体现别墅品味，提升物业档次 * 整治对象：龟山别墅的物业管理形象 整治手段：协商撤换现龟山一、二期别墅的物业管理公司（已由新时代物业介入洽谈） 整治方式：新的物业管理公司以全新的形象和服务方式介入，并改善岗亭等硬件设施 整治目的：改善软环境，提升形象 环境整治（续） * 环境营造 环境先行 自然韵味强调个性 在做单体时，会所、大门和绿化环境争取同步进行，周边环境施工与样板房装修同步进行 整体风格强调天然出雕饰，强调“幽、遊、劲、趣”，单栋别墅中的花圃、小品、绿化、外立面色彩、材料容许买家有一定的选择，权，强调客户参与 * 环境营造（续） 居住概念气氛温馨 贵族概念文化氛围 会所的功能设计考虑游泳池、便利店等 ；环境设计中考虑公共交流的需要、以绿化代替围栏；室外照明采用热烈而柔和的灯光。 着力引进并炒作文化、体育或影艺名人入住半山海景，以这些名人的名义举办一些文化活动；在售楼现场的布置、事件营销的开展中着力营造文化气氛。