房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型.pdfVIP

产 业 经 i斋 改进的CAPMm~ 一 王晓辉 新太阳房地产(上海)有限公司 [摘 要】中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题 ，而用哪些指标来评价一国的房地产行业 价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中，笔者综合前人的研究成果，利用改进的CAPM模型，设计出了判断房 地产行业价格泡沫的模型，希望能抛砖引玉，引起相关研究者的重视。 l关键词I房地产 厉地产泡沫 CAPM模型 近年来 中国房地产价格持续攀升．特别是以上海为中心的 泡沫的重要表现，合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增 长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区 以北京为代表的华 长 否则这个增长将不可能长期持续 而在中国这个情况不容乐 北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为 观。(3)实际租金下跌：2006年～2007年．房屋的租赁价格增长率 甚，各城市房价全线上涨至高位。虽然 目前中国的房价增速放缓 为18％．远低于城市居民消费价格 112％增长，表明房屋的实 甚至有些地区的房价出现下调．但整体仍维持高水平，使得不少 际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面 购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16 表现为泡沫。 日发布的调查结果，今年6月份．中国70个大中城市房屋销售价 2 需求表现：房屋销售急剧增长．抵押贷款大幅增加．国内 格同比上涨8．2％，涨幅比5月低 1个百分点：环比价格与上月持 外资金大量进入。在中国目前的房地产市场 ．存在如下问题 ： 平。同时，中国的CP1持续攀升．屡次创下新高．瑞士信贷首席 {1)房屋销售额超常增长 ：房屋销售额增长率应以略高于社会消 经济学家陶冬在5月份做出预测，2008年中国CPI或将达到7％。 费品零售总额增长率的速度增长．过高的增长意味着存在真实需 如此之高的CP1如此高的房价．已经引起了人,ff]的普遍关注。不 求以外的投资需求。近年来．由于对房地产过热预期，房屋销售 少业内人士 明确指出，中国的房地产存在泡沫。 额增长率达到42％～56％ ．高出社会消费品零售总额增长率 25～ 一 房地产泡沫的概念 27 5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价， (2)抵押贷款爆炸性增长 ：房地产真实需求依赖于家庭收入的增 价格严重背离价值 在这时的经济中充满了并不能反映物质财富 长．房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此， 的货币泡沫。资产价格在上涨到难 以承受的程度时，必然会发生 住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比．从需求的角度反映 暴跌．仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称 ”泡沫经 房地产泡沫的发展程度，指标值越大．说明投机程度越高。近年 济”。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济， 来．个人住房贷款高速增长，已明显超过个人可支配收入的增长。 是指由于房地产投机引起 的房地产价格与使用价值严重背离 ．市 (3)国际热钱与民间游资大量流入 ：目前国际游资以各种隐蔽的 场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫 方式大量进入中国，并投资房地产．带动投机需求 据有关专家 是发生于 1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫．这次房 估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中．贸易顺差约1000 地产投机狂潮 曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国 亿美元．外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就 为首的2O世纪3O年代的全球经济大危机。从 2O世纪7O年代开始 是热钱 ．其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说 明 积累．到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最 中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。 长的房地产泡沫．从 1991年地价泡沫破灭到现在．日本经济始终 3 供给表现：供给超常增长．房屋空置率过高。在中国目前 没有走出萧条的阴影．甚至被 比喻为二战后 日本的又一次 ”战 的房地产市场．存在下列问题：{1)投资性购房的比重高：投资性 败 。中国的房地产行业 目前也面临着相似