商业地产类型的知识.doc

商业地产类型 一、商业地产分类 商业地产功能分类 商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。 办公用物业。包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼等。 餐饮酒店类物业。包括餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。 仓储、厂房类物业。包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。 商业地产类型细分 分类标准 类型 备注 按照功能类型 零售功能 百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等 娱乐功能 电影城、娱乐城、KTV、游乐园等 餐饮功能 大中型酒店、中小型快餐等 健身、休闲服务 运动会所、健康中心、美容中心等 按消费购买内容 物品交易场所 为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等 服务交易场所 为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类 体验业态 为消费者提供身心体验，如娱乐、健身、美容、美发等场所 按客户广度 大众客户类 面向所有社会的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等 小众客户类 面向社会的少数人群，如面向年轻他们的娱乐迪吧、面向中高收入的高级会所等 按照建筑形式 单体商业建筑 单一建筑体，独立于其他商业建筑 底层商业建筑 如住宅底层商铺 地下商业建筑 地下商业街，多由人防工程改造而成 综合商业建筑 多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起。 按照市场覆盖范围 近邻型 如小卖部、便利店、食品店、粮食店 社区型 菜市场、超市等 区域型 购物中心 超大区域型 中心商业街 按照商店销售产品类型划 综合商店 提供不同类型货品和服务的综合性场所 服装和饰品店 服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等 家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等 其他 书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店 便利店 包括超市、食品和药房 二、商业经营类物业主要类型 1．购物中心 邻里中心、社区中心、功能中心或超级社区中心、地区中心、超级地区商业街、折价购物中心。 2. 折扣店 3. 便利店 4. 超级市场或超市 5. 产权式商铺 6．旺铺、分享型商铺和借势型商铺 三、商务写字楼类型 1. 写字楼特点 开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要 写字楼和办公楼的比较 比较内容 位置 间隔 房间大小 公共性 使用者地位 形象 产权 写字楼 中心地段 灵活 开敞 大 平等主体 重要 多样式 办公楼 非中心地段 不灵活 封闭 小 非平等主体 次要 单一性 企业规模、成长与办公场所对应关系 企业类别 办公场所 新小企业 住宅、SOHO、商住公寓、自有物业为主 中型企业 高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主 大集团企业 高档办公楼、甲级写字楼、自建物业 网络大公司 公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用 2.我国写字楼的演变阶段 第一阶段：传统办公楼占主导地位。 立足于自然通风和采光，以小空间为商位排列而成。优点是秘密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点是空间利用率低，缺乏灵活性。 第二阶段：早期的现代办公楼。 大空间框架模式，注重空间的实效。缺点是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。 第三阶段：后期的现代办公楼。 办公环境富有分公司味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化率保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段：智能化办公楼。 智能化办公楼发展迅速。 写字楼分类标准与等级 美国把定字楼划分为A、B、C三个等级。 A级：投资级，该写字楼适合市场需求，高档半个和完善的配套设施。该类物业能使公司中形象和地位得到提升。 B级、C级：一般比较陈旧，设计和功能跟不上时代潮流，规模小、结构结单、配套设施缺乏。 我国写字楼分类——顶级、甲级、乙级、丙级，划分依据是硬件和软件。 硬件：楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性、是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步。 软件：物业管理服务是否达到星级酒店标准。 写字楼类别 硬件标准 软件标准 其它 顶级写字楼 完全达标 完全达标 具有标志性、代表性和具有强大辐射力 甲级写字楼 外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式 物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准 乙级写字楼 外观设计、内外公共装修标准与四级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候