农地价值评估及其社会保障功能分析——以上虞市小越镇农地评估项目为例.pdfVIP

农地价值评估及其社会保障功能研究 汪峰 (浙江大学，中国杭州，3l∞29) ， 摘 要 l ～农地分等定级与估价对农地保护和土地使用制度改革具有重要意义，这一工作目前在我国已 经逐渐展开，但其中对农地价值构成的内涵尚缺乏统—完整的认识，对土地多限于经济价值的认 识，对其社会和生态价值所知甚少，农地评估理论与实践滞后。土地作为农村的重要资产至今仍 价格不清，不能给土地流转的补偿提供合理依据，也阻碍了农业和农村现代化进程的进一步推 进。奉论文认为土地不仅具有一般意义E的经济地租所表现的经济价值，还有社会价值和生态价 值。农地的经济价值，指以农地为载体的农业的．作为国民经济—个正常产业部门对经济总量与 结构所起的作用，表现在为社会提供丰富的农产品或农业产值，这种与其他生产要素无区别的效 应所带来的价值就是农地经济价值。农地社会价值包括两个方面①以粮食为核心的农业安全。② 农地对农民的直接保障性。城镇化进程意味着部分农民丧失土地，而政府要建立一个包括九亿农 民的庞大的社会保障体系，无论从制度E还是资金上都不可能在短期内解决。建立在均分基础E 的士地制度尽管会牺牲一定的生产效率，却是解决当前我国农村社会保障|i司_题的低成本办法，而 目前最现实的途径是利用土地作为农民社会保障的一种载体。通过在城镇化过程中引入土地这一 实物作为农村社会保障载体之一，不仅提高了农村福利保障的社会化程度 了社会保障 的内涵。通过jc寸j塑蚴的综合量化，可进—步体现土地的社会保障功能。 本论文论述了农地评估的基本理论并结合实际案例进行评估，得出农地价值的评估值-再立 足于我国农村实瞬西过对所得结果进行分析，研究在我国城乡二元经济结构背景下农民社会保障 解决的难点及成因，分析土地社会保障功能的特点，研究城镇化进程中实现土地作为农民社会保 障物之一的相关制度和政策建议。 关键词：农地价值评估社会阑蹴 Ⅱ 致谢 本研究从选题、构思、写作直至论文最后定稿，都是在导师吴次芳教授的将瞄陪导下完成 的。导师严谨的治学态度、敏锐的学术洞察力和勤恳的工作作风．给我留下了深刻的印象。三年 来，导师对我学习、工作、为人处世上的严格要求与谆谆教诲，对我生活上无檄不至的关怀，令 我终生难忘，在此向导师谨致以囊D的感谢。 本论文的研究完成过程中，刘卫东老师、叶艳妹老师、徐建春老师、童菊儿老师、沈兵明老 师、于伟老师、张蔚文老师等都给予了许多热情指导和帮助，对率论文的构思也提出了很好的意 见和建议。同时我也得到了国土资源部土地整理中心高向军主任、郧文聚处长、罗明处长、王磊 处长、彭群博士、蒋—军博士、王军博士、刘松硕士、张清春硕士、王爱民硕士等同事对我的支 持和帮助，借此也表示诚挚的谢意。另外我也要感谢鲁成埘博士、陈美球博士、谭永忠博士、赵 丽君博士、吴曙文博士、鲍海君博士、金夏萍硕士、蒋钏硕士、夏莉莉硕士、黄鸿鸿硕士、白雪 华硕士、汪湖北硕士、李庚宝硕士、谢小波硕士、徐屹立硕士、张磊硕士等同学对我的大力帮 助。 lf捞t-，我要特别感谢我的家^在我攻{卖硕士学位期间对我的热瞳蝴无私帮助，这是我能 顺利完成学业的保障。 最后，对参加论文评阅、答辩的专家们和对本论文提出宝贵意见的所有老师和同学们表示真 诚的谢意。 汪蜂 二00—年五月于杭州 1绪论 1．1引言 21世纪将是知识经济时代，传统的人地关系会发生改变，导致人们对土地资源价值观的变 化。我国即将加入WTO．这就要求我国土地市场运作更加透明．并尽可能地符合国际惯例。这 就需要改变现有的以数量变化监测为主的土地管理方式，采取注重土地质量变化监测叫。在此背 景下，如何合理确定农地价值及其价格，既有效保护宝贵的耕地资源，又能满足经济增长引致的 土地需求成为—个急待解决的重要问题。农地作为农村的重要资产．至今缺乏完善的农地价格体