学习情境二合同的订立I.ppt

子情境一：合意合同的订立 2012年4月2日北京B公司给济南A公司邮寄产品价目表，4月6日A公司寄信给B公司发出订单，订单中包含了产品的价格、数量、送货方式等条款。4月7日A公司给B公司打电话表示重新起草合同4月6日B公司寄信表示接受订单，但又加了一条免责条款。4月10日A公司收到信件，一看，不予理睬 1.砖应否交付？为什么？ 2.张某是否有权解除合同？为什么？ 3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？ 4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？ 法律规定 　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 关于房屋租赁合同纠纷的司法解释 第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 3、转租产生的损失 4、出租人的选择权 （二）所有权变动不破租赁的规则 （三）房屋共同居住人的继续承租权 （四）房屋承租人的优先购买权 2003年3月10日，丁某与张某签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用，年租金为6000元。2004年5月，张某因女儿生病住院，先后向李某借款4万元。2007年6月，张某因女儿要继续住院，自己仍无力支付医药费，于是打算将租给丁某的该处房产含两层楼房（上四间下四间）8间房屋、两间平房、院墙及楼门以22万元的价格进行出售。 一、起草任务提出 同学们有没有参与出租或承租的经历？租赁如果需要签订合同，该如何签订一个能很好保障自己权益的合同呢？假设我们需要出租或承租一套房屋，该如何签订房屋租赁合同呢？ 二、起草任务描述 （一）房屋租赁合同一般应具备以下条款： 1、当事人姓名或名称及住所 2、标的物，即租赁的房屋 3、租赁用途 4、租赁期限 5、租金，即租赁价格 6、修缮责任 7、变更与解除合同的条件 8、是否可以转租 9、违约责任 （二）房屋租赁合同签订中应注意哪些问题？ 1、房屋租赁的当事人应当订立书面合同 2、最好留下一个特定或者指定的紧急联络人 3、签约时一些必要的物业状况可以先拍照存证 4、事先约明在什么情形下，出租人具有检视房屋状况的权利 （5）对提前收回房屋，或者承租人提前退租、续租以及其他影响租赁期限的事项作出详细约定 6、约定是否可以转租 7、界定出租人法定义务，解决租赁突发纠纷 8、及时办理租赁登记备案手续 实施方法：角色对抗法。 全班分为三个小组，分别担任双方当事人中的一方及中立方的角色进行。 提出任务：1、（出租方）假设你是出租方，如何创设对自己有利的条款？ 2、（承租方）假设你是承租方，如何创设有利的条款？ 3、（中立方小组）假设你是裁判者或行政管理者，如何创设中立的条款。 提供作为中立方的房屋租赁合同范本供大家参考 房屋租赁合同审查要点 （一）审查当事人双方是否具备主体资格 （二）审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致 （三）审查房屋是否存在禁止出租的情形 （四）审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况 房屋租赁合同审查要点 （五）审查租赁期限 （六）审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限 （七）关于其他条款的审查 （八）审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。 史某租赁尹某门脸房一套，合同约定该房屋用于餐饮店，并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后，承租人史某开始装修，遭到小区多名业主和物业公司的阻拦，说市政府有明确规定，小区的底商不可以经营餐饮店，会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知，市政府确实有规定，说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则，办不了环评，也领不了营业执照。眼看经营无望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返还合同款项，尹某拒绝。于是史某将尹某告上了法庭。 任务：思考史某能否打赢官司？ 1、分小组讨论，完成任务 2、任务评估 针对小组讨论结果，教师进行点评 案例分析： 《合同法》第216条规定明确规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”， 可见，在租赁期间保证出租物