从“小产权房”谈起——我国集体建设用地进入房地产市场法律实务研究.pdfVIP

第6期(总第107期) 赢 楚 建 议 发展论坛■ 从 -‘小产衩房 -i炎起 我国集体建设用地进入房地产市场法律实务研究 陈 伟 (福建省建材 (控股)有限责任公司，福建 福州 350001) 摘 要 本文从 “小产权房”面临的现实困境谈起，分析我国集体建设用地进入房 地产市场所面临的问题，继而提出通过改革我国集体土地使用权制度、完善集体土地收 益分配机制、规范征地范围等措施促进集体建设用地进入房地产市场公平流转。 关键词 房地产；集体建设用地；研究 1 小产权房的困境 北京已经部署开展在全市范围内调查 “乡产权”、 “小产权” 从2007年上半年起，在北京、河北、山东等地 ，一类 等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售；l2月 名为 “小产权房”的房产销售火爆，以北京为例，其交易量 13日，国务院以国办发[2oo7]71号 关《于严格执行有关农村 一 度占北京市商品房交易量近 20％，在竞争激烈的楼市中可 集体建设用地法律和政策的通知》，明确城镇居 民不得购买 谓 “一枝独秀”。 “小产权房”热销的 “秘笈”在于其房价 小产权房。2008年 7月 11日，济南市槐荫区多部门联合行 仅相当于现有房地产市场平均价格的30％左右，从而吸引了 动，对辖区内以 “旧村改造”名义违法开工建设的 “小产权 大量的购房者，成为楼市关注的焦点之一。 房”进行拆除，拆除总面积达 3．6万m2。 所谓小产权房，是指一些村集体组织或者开发商未经办 “小产权房”现象折射出现今我国农村集体建设用地所 理国有土地征用和出让手续，在农民集体所有土地上建设并 面临的现实问题，它已经超越了单纯的经济和法律层面而上 出售的房屋。这里所说的 “小产权房”是与具备房管部门颁 升为社会问题，治理的根本 目的并不仅在于让那些销售、购 发的房屋产权证的 “大产权房”相对应的，由于这类住房占 买小产权房的人吞下无视法律的苦果。堵不如疏，简单的一 用的是集体土地，卖房的不是开发商而是村委会，只有购房 禁了事、一拆了之，只会激发矛盾并加剧社会心理上的不公 合同或村委会出具的一纸证明产权，购房人无法取得房屋产 平感。因此，解决 “小产权房”、 “以租代征”(指违反土地 权证和土地使用权证。小产权房的造价中不含房地产开发中 规划和计划管制 ，规避农地转用和征地审批 ，以出租 (承 占较大比例 (一般为40％左右)的应缴国有土地出让金和各项 租)、承包等方式，用农民集体土地搞工商企业项 目[-])等 土地规费成本，其价格相当具有竞争力。据统计，北京 “小产 集体土地使用权流转热点问题的关键，在于改革我国的国有 权房 ”房价多在2500~4000元 ／，甚至有低至i000元 ／m2 土地征收制度、合理分配土地出让金的收益、实现集体土地 以下的，仅为北京四环内动辄上万元的商品房价格的25％～ 使用权进入房地产市场公平流转。 30％。价格上的优势无疑掩盖了产权上的瑕疵 ，吸引了许多 2 目前我国集体建设用地面临的现实问题 收入不高的工薪阶层和低收入家庭购买。 “小产权房”的兴 2．1 严格的准入制度限制了集体建设用地流转 起，是对土地一级市场国家垄断观念的冲击，并试图以集体 我国现行土地法律制度对农民集体土地有严格的限制。 建设用地使用权进入房地产市场来改变土地一级市场单一主 宪‘法》第 1O条规定： “国家为了公共利益的需要，可以依 体的现有市场格局。 照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织 然而，小产权房在热销