不动产估价理论.ppt

(一) (二) （三) 96年第二次普通考試不動產經紀人 財務金融系 第 四 組 指導教授：王忠建 組員： C9635021 王心妤 C9635043 陳妍縝 C9635047 黃健華 C9635064 張芷翎 C9635108 何文雅 一、收益法直接資本化法之公式為Ｐ＝Ａ／Ｒ，其中p為收益　　價格，Ａ為淨收益，Ｒ為收益資本化率，但上述公式必須　　在收益期間為永續且未來每期淨收益為固定假設條件下方 能成立。試分別為估價公式說明在下列情況下，如何利用 收益法進行估價? 每期淨收益呈現固定比例(假設為g)成長且收益限為永續。 收益期間為一固定期間(N)，但每期淨收益為不固定，期未價值為Pn。 收益期間為一固定期間(N)，但每期淨收益為固定，期未價值為Pn 每期淨收益呈現固定比例(假設為g)成長且收益限為永續。 收益期間為一固定期間(N)，但每期淨收益為 固定，期未價值為Pn。 收益期間為一固定期間(N)，但每期淨收益為固 定，期未價值為Pn 二、請說明運用比較法進行不動產估價時，應調整的項目有那些？又目前不動產估價技術規則針對這些價格調整值有何規範？ 答：（一）應調整的項目： 1.情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整 2.價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 3.區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就后域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 4.個別因素調整：指以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 （二）調整值的規範： 1.比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於估價報告書中敘明。 2.試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告中敘明者，不在此限。 * *