全国补习班录取率全国第一.pdf

全國補習班 班址:台北市忠孝西路 1段 72號9樓 TEL9 104年度不動產經紀人普考 不動產估價概要 考試試題解答 甲、申論題部分：（50分） 1 一、最近國內房地產市場呈現不景氣狀況，此一現象在不動產估價原則來說是屬於那一種原則？對 於不動產估價工作來說，需要掌握那些不動產估價原則？請詳述說明之。 答：(一)國內房地產市場呈現不景氣狀況，屬於以下幾種原則應用： 1.供需原則：根據經濟學原理，財貨的均衡價格決定於市場供給曲線與需求曲線 ，房地產市 場不景氣呈現「供過於求、價格下跌」現象。 2.預測原則：價值是來自於未來所期望產生的利益，反映未來國內房地產市場呈現不景氣之 預期。 3.變動原則：影響不動產價格因素眾多，不動產市場實為一動態市場，不動產價格因會隨著 整體環境、景氣循環等變動因素改變。 （二）不動產估價原則，亦即不動產價格形成原則，除了上述原則外，另有如下： 1.替代原則：在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎者不會支付高於財貨或勞務成 本之代價，以取得一相同滿意度的替代性財貨或勞務。不論取得替代品或原物，以最佳替選 之最低成本，得以建構市場價值。 2.競爭原則 ：眾多買賣（租賃）雙方，為獲取一買賣（租賃）契約之交互投入。 3.最有效使用原則：最有效使用指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質 可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。 4.收益遞增遞減原則：在其他條件不變情形下，增加某一生產要素之投資時，起初收益會隨 著投資增加而增加，即為收益遞增原則；反之即為收益遞減原則。 5.均衡原則：造就不動產需有土地、勞力、資本及企業經營四種生產要素共同創造，若欲達 到最有效使用，則不動產內部四種要素需搭配均衡。 6.收益分配原則：將生產要素所得之收益依其個別貢獻程度分配其收益，又稱剩餘生產力原 則。 7.貢獻原則：一項特別成本之價值，係對整體財產價值帶來貢獻所衡量。如缺少該成分，亦 將減低整體財產之價值。 8.適合原則：指不動產利用，與外部環境的配合相互協調，不動產方能達成最有效使用。 9.外部性原則：指不動產外在因素的存在，對不動產價格產生之影響程度。 二、不論是收益法或是成本法在房地產收益價格估計時都扮演著重要的角色，當估價時，勘估標的如 果包含建物應加計建物之折舊提存費，請問要如何計算建物的折舊提存費？又勘估標的在估價時，對 於其營造或施工費要如何估計？請分別論述之。 答：(一)建物折舊提存費，得依下列方式計算： 1 1.等速折舊型：C×(1-s) × 。 N i 2.償債基金型： C×(1-s) × ( 1 + i ) N − 1 全國補習班 其中： C：建物總成本。 s：殘餘價格率。 錄取率全國第一 i：自有資金之計息利率。 N：建物經濟耐用年數。 前項建物總成本、殘餘價格率、自有資金之計息利率及建物經濟耐用年數依成本法相關規定估計之。 （二）勘估標的之營造或施工費，估計要項如下： 1.就包含項目而言：包含直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利 息、營造或施工利潤。 2.勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之： (1)直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、 時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。直接法可分 為下列二種： A.淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單 價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。 B.單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。 (2)間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物， 經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。間接法 分為下