房地产高铁专题研究—完整版反馈修改.pptxVIP

呈 金泰地产;目录;研究目的：本次研究旨在总结高铁开通后城市房地产市场表现的规律，并基于这一规律，为金泰地产城市投资提供建议。;研究框架：报告由三大部分组成，分五个步骤展开研究。;;;;;;;资料来源：法国国营铁路公司（SNCF） ;资料来源：台湾铁路公司 ;台湾模式特点： 核心城市由单一线路相连，线路中间三线城市均为相对较落后城市 台湾模式启示： 对于城市、产业、人口聚集程度没有达到一定高度的时候，单纯依靠高铁无法到达城市经济腾飞的目标； 高铁是满足城市与城市间交流的载体，而非创造城市与城市间交流的原动力 类比我国城市圈： 成都~重庆城市圈：成都、重庆均发展较好，但线路中间三线城市相对较为落后，高铁开通后，成都到重庆时间为一小时。;;2020年中国高速铁路规划图;;思考：高铁城市投资价值分析 ？;;郑渝高铁三种规划方案示意图;;济南西站核心区功能分区规划;;铁路发展趋势：高铁普及化，未来不通高铁城市可能被边缘化;;建立模型：“年均增额差”为本次研究高铁城市房地产市场表现变化模型的核心指标。（年均增额差=开通后年均增额-开通前年均增额）;对比方案：同样时间段下，开通高铁城市与未开通高铁城市房地产表现进行对比;数据输入：将137个高铁城市分为开通和未开通两组样本，输入高铁城市房地产市场表现变化模型;基本结论;;本部分研究思路：高铁开通后，根据年均增额差的大小，将城市房地产表现变化分为大、中、小三类。从不同维度对城市进行分类并检验该分类下各组表现的显著性，对比找出最能体现高铁开通后，城市房地产表现规律的城市分类方法，进行归纳总结。;城市房地产表现变化分类：按三等分法，将58个已开通高铁城市，按开通前后年均增额，划分为大、中、小三类，城市数量分别为19，20，19个。;;按城市能级分类研究 按产业驱动分类研究 产业类型Ⅰ 产业类型Ⅱ 按区域属性分类研究 按城市关系分类研究 按高铁形态分类研究 按高铁等级分类研究;1、城市能级;;1、城市能级;天津市场分析：通过横向与纵向对比，发现天津房地产在2006年取得超常规发展，从增长来看，高铁通车后再次快速发展，却未能超过之前06年的增长高峰。;天津市场分析：2006年6月，国务院出台《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，受此影响，天津当年房地产销售创下巨量。;天津市场分析：开通前适逢国家级政策出台，高铁积极作用要小于国家政策的作用，因此，从表现来看，天津开通后反而不如开通前。;;判断值;广州市面积： 7,434.4平方公里 人口： 1,270万（2010年） 人口密集度：5.85平方公里/万人;区域;;;按城市能级分类研究 按产业驱动分类研究 产业类型Ⅰ 产业类型Ⅱ 按区域属性分类研究 按城市关系分类研究 按高铁形态分类研究 按高铁等级分类研究;2、产业分类Ⅰ;数据来源: 对各城市统计公报及统计年鉴数据整理而得;按城市能级分类研究 按产业驱动分类研究 产业类型Ⅰ 产业类型Ⅱ 按区域属性分类研究 按城市关系分类研究 按高铁形态分类研究 按高铁等级分类研究;2、产业分类Ⅱ;;年均增长 422万人次;2、产业分类Ⅱ;2、产业分类Ⅱ;;按城市能级分类研究 按产业驱动分类研究 产业类型Ⅰ 产业类型Ⅱ 按区域属性分类研究 按城市关系分类研究 按高铁形态分类研究 按高铁等级分类研究;3、区域属性;市场表现规律：该分类下长三角城市中65%的城市在高铁开通后表现较好，70%以上的中西部城市在高铁开通后表现较差，显著低于全国水平。;判断值;人口低位持平;南昌;;按城市能级分类研究 按产业驱动分类研究 产业类型Ⅰ 产业类型Ⅱ 按区域属性分类研究 按城市关系分类研究 按高铁形态分类研究 按高铁等级分类研究;4、城市关系;数据来源: 对各城市统计公报及统计年鉴数据整理而得;4、城市关系;句容市 功能定位：以轻工业为基础、旅游服务业为特色的现代化城市。 规划：借助南京仙西地区、龙潭新城的开发以及宁杭、宁太高速公路、沪宁城际轨道等区域交通设施的建设，加强与南京的联系，远期规划纳入南京的日常通勤圈层。 产业占比：第一产业9%；第二产业54%；第三产业36%;2008-2012.6月镇江商品住宅历年供求数据（单位：套）;;东莞市场分析：东莞距广深均为50公里左右，地理位置极为优越，经济实力较强，但高铁通车后，房地产表现在A类卫星城中最差，需要分析原因。;东莞市场分析：通过横向与纵向对比，2008年以后东莞房地产市场增长明显放缓，之后即便有高铁开通的利好，其表现依然无法恢复到之前的增长速度。;东莞市场分析：2008年是东莞房地产的分水岭，2008年以后东莞房地产明显进入滞涨阶段，高铁效应“失灵”。;4、城市关系;;;按城市能级分类研究 按产业驱动分类研究 产业类型Ⅰ 产业类型Ⅱ 按区域属性分类研究 按城市关系分