至祥研究中心2011年昆明春季房交会研究报告.pdf

2011年昆明春季房交会研究报告 WwW.YlmF.CoM [键入文档标题] [键入文档副标题] 雨林木风 [选取日期] 2011年昆明春季房交会研究报告 2011年昆明春季房交会研究报告 至祥置业 （昆明）有限公司 研究中心 2011年5月5 日 2011年昆明春季房交会研究报告 目 录 前言 1 第一部分 参展项目分析 2 一、房交会整体概况 2 （一） 展会背景 2 （二） 展会效果 2 （三） 活动特色 4 二、房交会分区统计分析 6 （一） 参展项目分区域对比分析 6 （二） 参展项目分析 13 三、昆明主城区项目分析 15 四、昆明近远郊及云南地州项目分析 18 五、参展商业及旅游地产项目分析 21 第二部分 心怀忐忑 期待七彩 24 2011年昆明春季房交会研究报告 2011年春季房交会专题报告 举办时间：2011年4月14 日—4月18 日 主办单位：云南省建设厅 云南日报报业集团 协办单位：春城晚报社 云南新闻广告公司 西安曲江千秋文化传播有限公司 前言 伴随着2011年昆明春季房交会的落幕，被称为“史上最严”的房地产调控已一年整。从 “国4 条”到 “国 8 条”，从前期加大供给到后期抑制需求，这场调控一直处于 “且观察且调整”的纠结 之中。在 “限购、限贷、保障房”三驾马车的影响下，昆明房地产市场呈现出新盘、二手房成交量 萎缩、市场价格依旧坚挺的局面。春季房交会是房地产市场运行中上半年的关键节点，我们期望能 够通过对本次房交会参展项目的分析，对后续市场的发展做出预判。 毋庸置疑，未来的房地产宏观调控政策仍将是最核心的力量。此轮房地产调控中最猛的“火药” 是限购令。限购令本身是在 “扰乱”价格和市场自身的调节机制。就本次房交会来看，导致昆明限 购区域住宅项目趋冷，而商业和旅游地产成为香饽饽，近远郊项目、地州项目也纷纷涌入，希望吸 引更多的投资客户，这也导致了资本的政策性转移，从短期来看可能会促进云南房地产市场和经济 的整体提升，但也进一步扩大了房地产市场的风险范围。 结合 “限贷令”带来的首付提高、贷款利率优惠取消，政策传导到购房者，促使市场再度陷入 沉重的观望氛围之中。尽管房交会的参展项目数量创下春季房交会新高，但人气却反向下滑。作为 云南的核心城市，昆明吸引着大量的地州转移客户和省外客户，首付和利率提高了首置客户的置业 门槛，也为他们上了一道枷锁，“限购令”则将高端置业客户彻底赶出昆明住宅市场，整体市场观 望态势的形成成为必然。 开发商则成为本轮调控中最尴尬的群体。一方面政策基本阻断了融资渠道，导致资金来源不畅； 另一方面，“限购令、限贷令”出台导致楼市成交量低迷。就目前来看，昆明的开发商更多是选择 “扛着”，因为第一个降价吃螃蟹需要的不仅仅是勇气，很可能带来大量退房的风险，对于昆明大 量资金实力偏弱的开发企业是无论如何也不想看到的。 尽管政策促成了尴尬的昆明市场观望局面，但置业者需求依然存在，开发商需要持续经营，因 此 “转向商业、转向旅游、转向近郊、转向地州”局面越来越明确，“七彩云南”也将逐渐呈现。 1 2011年昆明春季房交会研究报告 第一部分 参展项目分析 一、房交会整体概况 （一） 展会背景 图1-1：2010年10月—2011年3月昆明主城区商品房量价走势 3