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中华企业 资产提升 业绩增长中华企业（600675）将以总股本9.07亿股为基数，向全体股东按每10股配售3股的比例配售，此次配股可配售股份共计2.72亿股。拟投入募集资金30亿元用于三个房地产项目的开发。 中华企业此次配股，采用市价折扣法确定配股价格，最终配股价格将根据当时公司股票二级市场的价格，募集资金投资项目的资金需求量及项目资金使用安排而定。此次募集资金将投入周浦23号地块住宅项目、浦东新区花木镇3街坊42丘住宅项目、古北商务分区9-3地块项目三个房地产项目的开发，这三个项目总投资约为55.90亿元，拟投入募集资金30亿元。 资产价值提升 中华企业是上海最早成立的房地产公司，大股东上海地产集团实力雄厚。公司房地产开发以住宅为主，包括别墅、联排别墅、高档公寓、中档公寓等，此外还开发了部分办公楼物业，产品以销售为主。 公司立足上海，以长三角地区为重点，战略性的进入一些有发展潜力的地区，即实施公司命名的“1＋X”战略。 公司以内涵式发展为基础，通过专业化、精细化管理、品牌经营、产品研发和项目运营提升核心竞争力。 公司2006年实现项目销售面积18.4万平方米，结算面积17万平方米。2007年上半年，公司累计实现销售面积5万平米，实现结算面积10.62万平方米。截至2007年11月13日，公司拥有项目16个，总建筑面积235万平方米。 2005-2006年偏紧的土地供应以及受预期影响被抑制的部分改善性需求终于在2007年第二季度起体现为房价的持续大幅上扬和成交量的放大，11月商品住宅均价比年初上涨了23％。1-11月供求比达到0.62：1。上海商品住宅供求紧张的形势预计在短期内难以缓解。 公司项目销售形势良好。公司目前主要的在售楼盘，古北西郊别墅价格已经从年初的每平米2万元左右上升到3.5万元每平米。苏州第五元素项目售价也从之前的5千5至6千元每平米上升到7千元每平米左右，9月中旬开出的95套房源在一天内售完，年底前苏州第五元素项目还将推出约5万平米。位于南汇的连排别墅项目南郊中华园将在11或12月开盘，预计售价在1万2每平米左右，年内约有4万平米左右房源上市。 租赁收入2009年将达到2亿元。公司目前拥有较多优质商业地产，公司将择优持有部分物业，未来三年公司租赁收入将实现快速增长，预计2009年达到2亿元，是2006年的4倍，2010年达到约3.4亿。 公司土地面积偏少，但含金量高。公司目前拥有土地储备建筑面223万平米，相对2006年将近40万平米的竣工面积而言，公司的土地储备规模在行业内处于较低水平。不过公司土地全部位于地价较高的上海和苏州地区，其中约60万平米是位于北外滩、古北等黄金地段的商业地产，且公司进入时间较早、土地成本偏低。尤其是北外滩国际客运中心项目，地理位置稀缺，品质较高，将成为公司2008-2010年重要的利润来源。分析师认为公司目前土地储备的潜在盈利能力足以保证未来3年以上盈利的快速增长。 项目拓展出现积极变化。公司在2006年底先后收购了3个烂尾办公楼，今年9月通过拍卖获得了位于龙阳路附近的8.4万平米住宅项目，近期正在准备通过股权收购两个位于宝山和南汇的房地产项目，合计建筑面积约15万平米。我们注意到一年来公司在项目拓展方面更加积极和灵活。 市场人士分析，公司未来的重点市场仍然是相对更熟悉也更有品牌知名度的上海及苏州地区，并着手进入一些新兴的二线城市。 未来稳定成长 上海写字楼市场供应偏紧，租金涨幅可观。2007年第三季度，上海写字楼市场的空置率达到了1.57％的历史低点。甲级写字楼租金与去年4季度相比上涨了2.86％，同期乙级写字楼租金上涨了8.11％。 公司项目储备结构平衡，抗风险能力较强。翁非玉推测，至2007年底，公司未结算及储备建筑面积160万平方米（未包含滩涂），权益面积133万平方米。公司的项目储备中住宅建筑面积比例占到7成，2007年前3季度上海商品住宅均价涨幅高于写字楼租金涨幅，更加有利于公司2008-2009年业绩体现和NAV估值的提升。 光大证券行业分析师翁非玉预测公司2007-2009年毛利增长平稳，增幅略有下降，各年毛利率也维持在一个大体相近的水平，业绩波动的风险较小，有利于市场对公司未来盈利增长形成稳定的预期。 公司2007年仅增加可售建筑面积16.5万平方米，尚不能满足公司一年的结算量，土地储备增速偏低。公司如能在2008年顺利实施配股募集资金30亿元，将会显著增强公司项目储备实力。 光大证券行业分析师翁非玉认为，重新调整了公司主要项目的估值假设和盈利预测。重新评估后，将2007-2009年的盈利预测上调13％、20％和40％，每股收益分别为0.63、0.72、0