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中外土地产权政策比较分析 一、土地产权政策 (一)土地产权与土地产权政策 土地产权是存在于土地之上的排他性的各项权利，从权利束概念的角度看，包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、赠与权、地役权等一系列权利。土地的所有权是对土地完全支配的权力，其他的权利都是土地所有权派生的。在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。农村土地的产权政策，即农户公平使用土地的政策，使农民能公平地获得土地，能够长期的、稳定的从事农业生产。 (二)我国的土地产权政策 由于国情及历史差异，世界各国的土地产权制度不尽相同。我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。我国土地产权制度改革经历了土地私有制、土地公有制和土地集体所有下家庭联产承包责任制的发展阶段(详见表1)，现行的家庭承包经营制实际上是赋予了农民土地的使用权和相应的部分收益权，土地的所有权归于国家和集体。土地承包经营制度激励了农民生产的热情和积极性，促进了农业发展，但同时也在很大程度上限制了土地的流转和规模经营。十七大和十七届三中全会开始逐步允许土地经营权的流转并鼓励适当的规模经营，这是在新的经济形势下对农村土地制度的改革，实际上也是土地产权制度的改革。 二、国外的土地产权政策 (一)美国的土地产权制度 美国的土地以私有制为主，私人所有的土地占58％；联邦政府所有的土地占32％；州及地方政府所有的土地占10％。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。 在征地方面，美国法律规定只有符合公共利益、对个人给与公正合理充分的补偿以及适当的操作过程三项标准，才能征地。土地征用权分联邦、州和县三级，不仅政府可以征地，从事公益事业建设或经营法人也可以实行征地。征用补偿方面，由于美国是以私有制为主，征地补偿是按市场价格计算的，补偿了土地的现有价值和可预期的未来价值。政府不能强行征地，如果土地的产权方与政府机关在价格上有分歧，则只能通过谈判或者起诉解决。联邦政府对州、地方政府的土地没有平调或处置权，联邦政府要使用州、地方政府的土地时也要通过交换或购买等途径实现。 (二)韩国的土地征用制度 韩国的土地征用只有在为了增进公共福利与私有产权调节，并促进国有土地的利用时才能实施。根据韩国《土地征用法》，涉及的征地范围主要包括国防军事需要用地、根据法律要求建设的铁路、公路、港湾、供水、供电、煤气灯建设事业，国家和地方政府需要修建的政府机关、工厂、公园、市场等建设事业等。征用补偿需建设者和土地所有权人或相关人协议达成，补偿范围包括地价补偿、残余地补偿、迁移费用补偿和其他损失补偿等。韩国由于城市化和工业化的急速发展，带来了城市地价的迅速上涨，引发了大量社会问题，国民收入和财富分配不公平状况逐步恶化，基于此，韩国有所谓的“土地公概念”，即国家通过各种土地政策在增进公益方面限制土地私有权。韩国于1989年制定的《土地超额利得税法》和《开发利益回收法》即以土地公概念为指导。土地超额利得税主要针对土地所有者由于地价上升而获得的土地超额利得课征，课税对象限于闲置土地和法人的非经营性用地。另外根据《开发利益回收法》韩国于1990年开始实行开发负担金制度，该制度规定，开发事业者经国家或地方政府主管机关批准，取得开发事业许可，进行住宅区或工业区开发，所开发的低价因开发而较其他地区涨幅高时，由此增加的开发所的利益的相当部分需缴纳国库，这有土地溢价归公的意味。 (三)俄罗斯的土地产权制度 俄罗斯土地产权制度主要体现在2001年公布的《俄罗斯联邦国有土地分权法》和《俄罗斯联邦土地法典》中。俄罗斯法律规定俄罗斯联邦的土地划分为联邦所有、俄罗斯联邦主体所有和市政当局所有。各所有者均拥有一定的农地、建设用地，土地的用途与土地的所有权没有什么关系。《俄罗斯联邦土地法典》规定为了完成国际义务、市政建设或其他工程项目，且除了收回土地(实际上是征用)外没有可能安排这些项目的其他方案，可实行征地。征地补偿方面，只有在根据法院的判决和预先等值地赔偿了地价的条件下才能为国家或市政建设需要强制收回土地；同时，补偿不仅包括现值还包括未来的收益。 (四)香港的土地批租制度 香港实行土地批租制度，这种制度严格限制土地所有权的转让，政府出让的只是一定期限的土地使用权，即政府通过契约将一定期限的土地使用权批租给土地使用者。1997年香港回归后，《香港特别行政区基本法规定》香港境内的土地属于国家所有，由特区政府负责管理、使用、开发、出租给个人、法人或团体使用或开发，