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中小城市调控房价有效途径探析[摘 要]近年来，我国房价持续增长，申小城市的房价也普遍增长了3-6倍。房价上涨过快给中小城市的经济发展和社会民生带来了不良的影响。本文利用经济学原理，提出建立城乡房地产市场一体化。能够有效地增加中小城市中低档住房的供给量，将是解决高房价问题的有效途径。 [关键词]房价　中小城市　城乡　一体化 1　高房价的危害 自2002年以来，我国各地的房价开始持续连年上涨。2008年3月全国房价同比上涨11.7％，达5年来最高水平。房价的迅猛上涨由一线城市开始，但自2002年以来，由于炒楼资金从大城市转移到中小城市，二三线城市接过大城市房价上涨的接力棒，开始大幅上涨。以中等城市蚌埠为例，2006年蚌埠以房价涨幅10.2％排在了全国第五位。2007年3月至5月，广西北海新建商品住房价格涨幅连续3个月位居全国首位，4月份更是上涨23.6％。房价的高涨给我国的经济发展和社会民生带来了很多隐患，这已成为专家学者的共识。而中小城市房价的高涨带来的社会问题将比大城市更为严重。原因： 1.1　对绝大部分的中小城市而言，房地产价格过高，短期内可以带动当地GDP的增长。但同时房价过高会导致企业的商务成本上升，中小城市投资成本低的竞争优势将消失，更无法与大城市争夺优秀的企业资源，导致企业流失。因此将会导致地方经济长远发展。 1.2　高房价和当地居民收入严重不符，将会影响到人才像该地区的流动，甚至还可能导致人才因房价过高的原因从该地区流失。 1.3　大部分中小城市房价的迅速上涨都是由疯狂的投资炒作引起，随着这部分资金获利撤离，中小城市本身高房价并没有大城市强大的经济和需求支撑基础，将会导致比大城市更加严重的泡沫经济，引发金融危机。因此，中小城市合理科学的调控房价具有重要意义。 2　建立房地产市场城乡一体化，增大中低档住房的供给量 中低档住房的供小于求就是住房市场的价格居高不下的症结所在。而构建城乡一体化房地产市场能有效解决中低档住房的供给问题。 由于土地的稀缺性，城市可用土地日益减少，要加大住房尤其是中低价住房的供给量首先要从住房所用的土地扩大化人手，，只能从城郊和小城镇来扩大土地的源头。目前我国现行的住房体系使得城乡土地市场还没有一体化。这种格局导致了城市与乡村房价的差距过大，城市房屋和土地供不应求，农村房屋和土地因流转困难，大多处在低效利用甚至闲置状态。如果建立一体化的城乡房地产市场，土地作为一种生产要素才能在城乡之间自由流动。农村非农用地拿来开发房地产，建设用地的供应量就增大了，保障性住房与中、低价商品住房的供给也随之增加。对于中小城市而言，较大城市城区范围小，加上我国交通基础设施逐年完善，小汽车普及率大大提高，选择到城郊居住已变得合理可行。这样中低档住房的供给增加，高档住房的需求减少，整体房地产的市场价格将下降，中小城市地价和房价的上涨也将得到抑制，同时还有利于加快新农村建设。 3　中小建立城乡一体化房地产市场的具体措施 3.1　从法律上对土地市场进行改革 3.1.1　对农村宅基地使用权的主体范围进行法律调整 现行法律规定限制了农村宅基地的使用权流转。只保障了农民的居住权利，在市场经济条件下，却忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。农民无法用自身有限的财产资本，与城镇居民平等参与市场竞争、共同发展的权利。 建立城乡一体化房地产市场，应将农村宅基地使用权的主题范围调整为：农户、城镇居民、法人及其他组织。在保障农民安居乐业的前提下，只要是不改变农村宅基地的使用用途，没有破坏其使用的功能，法律应当允许农村宅基地使用权适度地向城镇居民、法人及其他组织流转。城镇居民可以在城乡统一的建设用地市场，以公开规范有偿的方式，受让农民集体土地的宅基地使用权，为农民在处分其房屋和土地时提供更多的选择。 3.1.2　对农村宅基地使用权的取得制度进行法律调整 现行立法只允许因继承房屋时及本村村民之间住房的出卖和出租而发生的农村宅基地使用权的一并转让。不允许非本村村民、城镇居民、法人及其他组织，通过转让、赠与、出租等方式取得农村宅基地使用权。 建立城乡一体化房地产市场，应将农村宅基地使用权的取得重新划分为两类：农户基于本村村民的身份，依申请审批程序取得农村宅基地使用权；农村村民、城镇居民、法人及其他组织通过买卖、继承、赠与等合法方式取得的农村宅基地使用权。这类农村宅基地使用权的取得，是通过土地使用权人之间的转移而实现的。 3.2　合理规范地解决小产权房问题 “小产权房”主要是指无偿使用或占用农民集体所有土地建造的房屋，拥有村委会发给的产权证明，但不能向农村集体经济组织以外人员流转的住房。从理论而言，小产权房和城市住房具有同样的性质，即土地所有权的公