买卖非商品住宅是违法行为等.docVIP

买卖非商品住宅是违法行为等买卖非商品住宅是违法行为 近年来，非商品住宅买卖现象不断出现，且有愈演愈烈之势，其实这属于违法行为。 第一，村民非法转让住宅。村民的个人住宅，其宅基地土地权属属于村（居）委集体所有，是全体村（居）民共同财产，村民只有处置地上附着物即房屋的权利，没有处置宅基地的权利，向社会出卖该房地产就违反了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的法律规定。 第二，村（居）委集体经济组织非法出售住宅。村（居）委建设的农（居）民住宅，占用的是集体所有的土地，只有本集体经济组织成员才有居住的权利，村（居）委无权向社会出售房屋，一旦出售就形成非法买卖土地行为。 第三，单位职工住宅非法向社会出售。单位职工住宅是经政府批准建设的集资房或经济适用房，其享受了国家的优惠政策，政府也投入了一定的公共基础设施，实质上是职工的福利性住房，其土地使用权未经批准不得擅自买卖和转让，一些单位领导擅自将职工住宅向社会出售，牟取暴利，属于违法行为。 （山西省晋城市国土资源局王卫平） 发达国家如何“摆平”钉子户 土地征用中出现“钉子户”问题，并非中国独有，发达国家也常常遇到。看看发达国家如何解决“钉子户”难题，可以给我们一些启示。 听证―保证决策合法化 西方国家在确定土地征收是否为公共利益时，一般采取公开听证的方式，所有相关人员都可以参加听证会，并可以提出反对意见。听证会不仅使政府的决策程序更加合法化，也避免了行政内部决策的偏颇，同时也避免了公众的权利遭受不应有的损害。 充分补偿―保障公众生活质量 对于土地被征收的土地所有者，西方国家的法律规定是必须给“充分补偿”，即迁移费不低于现有以及未来可预期的生活水平。过低的补偿导致过度的征收，而充分的补偿则会限制不必要不合理的征收。这是西方数百年实践的经验。 功能分区―有利于城市长期规划 通过功能分区，政府可以合理安排城市规划，既有利于保护环境，也便于居民的生活安定和商业的长期发展。一方面，商家可以放心开店，不必担心哪天店铺的土地会被征收；另一方面，居民也可以安心居住，不必担心住了几代人的老屋会被征收。这种功能分区的方式对于避免经常性的土地征用而导致的政府与民众之间的矛盾十分有效。 （摘自《清风苑》2007年5月第5期 江苏省滨海县陈涛国土资源所推荐 ） 土地违法屡禁不止源自体制问题 纵向看，中央地方分级管理体制，极易导致“中央图治”与“地方兴乱”的博弈局面。地方政府为了追求本地区发展，以各种形式规避上级政府的规划管制、计划控制和审批管理，违法违规批地，造成土地市场秩序混乱。在土地违法案件中也存在着“8020”法则，即80%的违法用地行为是地方政府所为。 “分灶吃饭”的财政体制，使地方政府担负了巨大财政压力，而财政紧张的地方政府很自然地就想到通过“卖地收入”来解决资金不足的问题，从而形成了低价征地，高价出让“卖地机制”。 “三七分成”土地收益分配制度中，土地出让金70%归地方的部分，能否真正纳入地方政府同级财政预算管理，目前并没有严格的监督机制。这笔丰厚的帐外之财无疑成了地方财政的小金库，缺乏透明和监管，形成了巨大的资金黑洞。 横向看，隶属于土地管理部门的土地执法监察机构，其对土地部门内部的土地操作全过程无法进行全程监察。而且限于级别，即使发现当地政府部门土地违法违规，结果也是有法不能依、执法不敢严、违法未必究。据相关统计，即使是在国家土地监管最严厉的2004年，国土资源部仍然清查出81962个新上项目的用地，涉及土地面积79.26万公顷，清理出违法占用土地项目7184个，涉及面积3.65万公顷。其中，有相当多的圈地案件是由于地方国土资源部门的执法监察不力造成的。 (河南省鹤壁市国土资源局付鲲鹏香港公开大学工商管理硕士田庆昌) 工业用地储备要做好前期开发工作 搞好工业用地招拍挂出让的关键，市、县人民政府手里必须要有一定存量的土地储备，政府手里如果没有储备土地或工业储备用地不足，实施工业用地招拍挂就难以落实。目前，工业用地储备的首要问题是，安排好工业用地招拍挂出让与农用地转用、土地征收审批的衔接以及工业用地的前期开发，为招拍挂出让创造条件，使工业用地与管理其他经营性用地一样，按照收购―储备―整理―供应的良好机制运行。 一是土地行政主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策、土地利用年度计划、建设用地控制标准等要求和本地区土地市场的实际情况，会同投资、规划、环境保护等行政主管部门，编制本行政区域工业用地土地储备年度计划，经同级人民政府批准后，并报省级土地行政主管部门备案。二是组织国土资源、规划、建设、农、林、水、牧等部门对本