二套房贷政策是该放松了.docVIP

二套房贷政策是该放松了近段时间，宏观调控风向忽变。央行“两率双降”，标志着中央拯救中小企业态度坚决，证监会等部门的“三道令牌”，堵住了那些认为中央不救股市人的嘴巴。但对于是否该救楼市，各界分歧巨大，从媒体言论观察，反对的声音远大于支持者。 关于救市与否，这是一个宏大的命题，笔者在此重点分析一下二套房贷政策。9月下旬，两位行业研究和协会的重要人物――顾云昌和朱中一，分别在两个大型论坛上谈及这一话题。其中顾云昌建议放弃这一政策，恢复房贷政策常态；朱中一所在的中房协向中央提交的建议中有一条是：鼓励改善性住房需求(与二套房贷政策密切相关)。 首先要表明一个观点：在诸多房地产调控举措中，信贷政策对楼市影响最大。房地产是资金密集型行业，离开了银行等金融机构的贷款，无论是企业开发，还是个人购房，都将受到极大钳制。按揭贷款制度，对于推动全世界房地产市场的发展作用甚巨。当然，如果房贷政策过于宽松，门槛过低，则会被投机者当成财务杠杆使用，从而制造房价泡沫，美国次级贷危机即源于此。 回顾近些年的房地产调控，房贷政策对于市场冷暖作用明显。作为地产调控第一炮，2003年“121号文”主要是紧缩房产信贷，结果在任志强万言书等业界反对声中，没能落实；2005年央行动真格，其结果是第二套住宅贷款首付大多由二成提高到三成，但由于个贷市场竞争激烈，各大商业银行为了抢业务纷纷推出花样繁多的房贷创新品种，致使政策大打折扣；直到2007年9月27日，第三次提高首付比例，二套房贷提至四成。 从房贷利率上分析，2004年10月步入加息周期，到2007年12月，累计加息9次，另外加上2005年3月那次单独调高房贷利率，个人房贷利率大幅攀升。几乎每次加息，都会引来一波提前还贷潮，说明购房人对利率变动是有反应的。然而其滞后效应非常明显。无论从加息还是提高首付分析，2003～2006年房贷政策偏宽松，直至2007年才明显收紧，一年当中连续加息6次，并出台二套房贷新政。于是在2007年第四季度，房贷调控终于见效，楼市开始调整。 那么，现在是到了放松房贷政策的时候了吗?步入今年第三季度后，全国楼市变化明显，已由量跌阶段转入价滑时期，8月份70个大中城市房价指数环比增幅首次由正转负，标志着全国房价正式开始步入下跌通道。中央“防止房市大起大落”的态度是明确的，但问题的关键是，将要到来的是小落还是大落，尚难预测。 笔者认为，放松房贷政策要有一个提前量，若等到房价已经出现大跌的时候再施以援手，则晚矣。原因很简单，货币政策调节宏观经济的滞后效应明显，房贷政策调节楼市亦相同。很多反对者认为，目前房价依然高位徘徊，此时若为二套房贷松绑，则投资投机客会重返市场，房价将继续飙升，甚至会彻底葬送业已取得的调控战果。 但是这些人忽略了一个事实：房地产市场具有部分资产市场性质，心理预期决定着市场形态。而心理预期的改变需要一个较长的过程，正如前几年在市场走强的预期下，购房人并不太在意频频出台的调控政策，依然踊跃购房。同理，目前在国内外宏观经济不利的背景下，包括消费者、地产商、专家学者在内的各界都对楼市信心不足，不可能仅靠几个利好政策就能使投资投机者立即入市。 就二套房贷政策本身来说，抑制投机、打击投资是合理而正当的。而且，目前效果已开始显现：市场趋冷、后市看淡，绝大部分投机需求已消失，投资需求也被严重抑制。但在资产市场中，“羊群效应”绝不能等闲视之，现在的问题是合理的自住需求也陷于浓厚的持币观望，这肯定是当初政策制定者所不愿看到的。 从提高银行运营效益和防范金融风险的角度考量。二套以上住宅购房者并非就是风险携带者，其实改善性购房群体的信用度是最高的，而且家庭收入比较稳定。反倒是房贷政策所鼓励的首次置业群体中，潜藏着较大的违约风险，尤其是收入水平较低却通过证明造假或“啃老”而按揭购房者。未雨绸缪，谋定而后动，中央应该考虑放松房贷政策了。 1