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二级市场融资成功需要良好基本面摘自：美国CCIM协会《Commercial Investment Real Estate》 作者：Ryan Krauch 编译：国际注册商业房地产投资师协会―中国总会 对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心何昕 对于二级市场没有正式的定义。然而，它们通常被定义为主要城区外并且人口大于35万人的地理区域。典型来看，更少的机构投资者会在这些市场上购买资产。在美国，辛辛那提、丹佛、拉斯维加斯、凤凰城、圣地亚哥等城市就属于这一类。这些市场在短短一段痛苦的时间内就见证了市场由最高点到最低点的波动，因此现在也在商业地产界颇有名气。 保守的气候 债务市场的脆弱已经成为今天完成商业地产交易最大的挡路虎，商业抵押贷款证券现在正艰难地蛇形跋涉，而担保债务的义务并不存在。在固定利率方面，债务清偿率1.2或者1.2以上又再次达到标准。同时，贷款价值比从85％降低到了65％到70％之间，第一抵押贷款的买卖价差已经扩大了100到300个基点。 由此引发了由二级市场到更强基本面和更少波动的一级市场的剧烈转移。大量追求价值增长的投资者现在都在静静等待市场见底。少数在主要市场上占支配地位的贷款是稳定的资产。 新的保守时期也延伸到了获得融资的产品类型。2005年到2007年商业房地产抵押贷款支持证券市场引领的高流动性时代，让我们见证了降低收益的过于激进的定价。为了吸引更多的回报来使投资者满意，融资市场开始追求外行人更难理解的产品类型，比如联合公寓和对土地的应享权利。 机会仍然存在 尽管初级市场的投资更青睐于稳定性高的物业，但是一定数量的二级市场作为可行的增值机会相当吸引人，甚至是在被人遗忘的管道市场。比如，良好规划的城市，如太平洋西北海岸的众多城市，正体现了增长和机会的基础。西雅图就是这样一个市场，它展示了各种各样地产产品类型的稳定持续的增长趋势。 那么为什么一个出借人会在主要市场的机会更多的时候，要将目光投向二级市场呢? 由于，流入房地产市场投资的缺乏减少了融资机会，导致拥有良好资本化的出借人向二级市场安置他们的资本。其他人则将二级市场看作一个更具有战略性的机会，因为它的一些关键优势是直接归因于资本市场的状态。 其中一个关键的战略优势是建立新的借款关系。当二级市场可能不受主流青睐时，单独价值机会仍然存在，精明的出借人也知道他们可以帮助当地投资者利用市场的混乱的低潮。希望在于借款人在更有利的市场购买其他物业时，出借人将成为将来交易的首要选择。 从出借人的角度看，他们仍然能够从一项低价格购买的物业中获得较低的收益。所以，对于借款人和出借人来说这是双赢的。 获得成功 理解二级市场的潜在优势的同时，能在这些经常被忽视的市场上将机遇转变为成功的人必须要保持对这些市场的关注。 有理想的退出战略 资本市场的波动性将这一格言放在了每个投资计划之前。资产必须在现在市场的前景展望中表现出实力。借款人必须为将来的资本化有一个深思熟虑的战略。 确保资产是机构性质量 今天市场上任何购买行为的最终目标应该是获得机构性质量的产品。二级市场上能获得融资的物业要么是机构性质量，要么它的战略是在完全开发后能将其改善到机构的标准。 了解市场 二级市场的主要挑战之一是找到可靠的市场信息，因为很少有研究小组能对它们从细节上关注。在这一市场成功，要求对于它的错综复杂有深刻理解，并且要求一个在本地区有经验的借款人。 为迎接挑战做好准备 尽快存在机会，市场仍然处于剧变之中，迫使出借者为购买之前或之中任何挑战、耽搁或者预料之外的障碍购买保险。减轻波动性的最好方法是保持低的杠杆水平，并且有良好资本化的机构赞助者来确保在市场上或实施中出现失足时出借人能感觉安全。 从2007年中得到的最重要的教训是，强有力的基本面总是应该支配战略，而不是依靠金融工程和压缩资本化率。不幸的是，强有力的基本面和二级市场在出借人和投资者的恐慌中几乎没有被同时提起。很明显，贷款最大一部分仍然会在初级市场上融资获得，但是不要排除二级市场。尽管商业地产投资中地段将继续扮演突出角色，一些出借人却能发现一些最有机会的地段可能并不在最显眼的位置。 1