京城会所商业五成亏损高端社区会馆亟待转型.doc

京城会所商业五成亏损高端社区会馆亟待转型近日，一项统计数据表明，北京的高档楼盘当中，其会所至少五成是亏损经营，这引发业界开始关注高端住宅会所之未来命运。经过近十年的发展，楼盘会所由最初的概念、炒作噱头，发展至高端住宅项目不可或缺的组成部分。换言之，会所的经营水准，直接映射楼盘的品质。然而，多年以来，因高端社区自身经营水准及赢利模式不甚清晰等原因导致会所人气不足，本应为楼盘锦上添花的会所，很多却成了项目的鸡肋。 会所优劣折射社区品质 从字面上理解，楼盘会所就是社区业主聚会之场所。按照法律界的诠释，会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件包括：康体设施如泳池(最好是室内)、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所，还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定费用。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，以保证业主活动的私密性和安全性。而对于高档住宅中的会所则有着更重要的意义，那就是活跃业主生活氛围，提升社区的整体品质。 近年，随着置业者的日趋理性，楼盘会所较之以前更加务实，不再仅仅是一个口号、概念。而是真正成为项目的卖点、附加值。特别是在房地产市场历经金融危机洗礼之后，很多项目对会所更加重视。过去，开发商在卖房时只介绍社区未来有会所，有种种服务设施，但至于会所何时建成，并交付使用，很少做出承诺。即便售楼时承诺了，也未必能按时兑现。 去年以来，这一状况有所扭转。开发商为了让先期人住的业主能尽早使用会所，并打消未来准业主的后顾之忧，很多项目赶工期，使会所与房屋同步交付使用。有的项目，甚至在开盘前就已经做好了会所，使其成为购房人真正看得见、摸得着的配套。 记者走访了多个高档社区的会所之后发现，开发商对会所的重视程度不尽相同，令各楼盘的会所命运各异。有的楼盘会所，在开发商及物业等多方努力下，运营渐行渐热，而有的项目会所却乏人问津，形同虚设。 在成功运营的楼盘会所当中，星河湾“四季会”无疑是其中之一。占地约14000平方米的四季会，于2006年正式对外营业。开业以来曾成功举办诸多大型活动及展览。并吸引了世界奢侈品协会、外商俱乐部在此落户。不唯如此，近年，星河湾“四季会”还接待了汤加国王、各国驻华使节、国际重要组织的高层领导、英超豪门切尔西、世界小姐等。由此可见，星河湾“四季会”俨然成为一个国际社交平台。 在别墅项目当中，丽宫、龙湖“餐饮牌”，极具特色的餐厅吸引众多食客远道而来，据在此居住、并就过餐的人士介绍，其会所经营特色明显，只需假以时日，便可初具气候。 成功者有之，失败者亦有之。公寓之中，国瑞城虽引进了浩沙健身，但据其业主介绍，整体经营平平。别墅项目中，美林香槟小镇、丽高王府、优山美地、利景别墅等，被不少业内人士评价为“会所经营比较普通”。 五大瓶颈桎梏会所商业 会所直接体现社区的品质。然而，其作为社区的主要生活配套，在发展过程当中却不得不面临重重阻碍。 人气冷冷清清。 记者走访了多家高档住宅项目的会所之后发现，或装修富力堂皇、或气质典雅，而唯独少了一样东西，即人气。 对此，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，高档项目的会所若想提升人气，除满足于本社区业主的休闲消费外，还可采取两方面措施提升人气：其一，联动专业商务会所，以求共享会员，其二，嫁接其他高端资源，在会所内举办一些Party、私人收藏品展览等。 而对于前一种方式，北京美洲俱乐部公关主管张琬介绍了凤凰城的经验。“北京美洲俱乐部在以往与顶级楼盘的合作过程中，像与凤凰城楼盘业主合作的节日庆典活动，发现了很多人群中的交点。部分美洲的会员即是凤凰城的业主，这些业主同样是凤凰城会所的会员。由此可见，聚集在京城和整个中国的成功人士，他们活动的圈子是相对固定或类似的，当然不同领域、兴趣的成功人士会选择不一样的圈子。我们只需要放开自己的合作模式，寻找更多的交集，不久就会发现，当你出没在一线品牌的时尚活动时，当你受邀参与某顶级会所的联谊活动时，会有很多熟悉的面孔，而这些熟悉的面孔或许就是你明日的会员。”张琬说。 重档次、轻定位。 任何一个开发商，都会比较注重会所的硬件设施、风格的打造，而往往容易忽视其商业功能的定位。与社区商业相比，会所商业除了更加贴近生活外，还应突出其商务聚会的功能。比如星河湾“四季会”在规划时就比较到位。其一层设有大堂吧、四季中餐厅、VIP ROOM，同时拥有国内唯一一台瑞士进口全智能化记忆咖啡机，可存储60多个个性化配方。此外，能够容