从海南房热销看内地房产走势.doc

从海南房热销看内地房产走势元宵节次日因筹备在北京开设海南三亚房产展销中心的事而去三亚出差，在三亚市房产交易所获得了一些数据：整个春节黄金周七天的时间，三亚市共销售商品房814套，总成交金额8.8亿元。 1月初去参加长江商学院年会时，也曾经在三亚市房产交易所拿到过2007年和2008年该市商品房成交的一组统计数字。2008年在全国房地产市场全面大幅滑落的形势下，三亚成交总量和成交均价却都呈现了二成以上的上涨。整个海南省房产市场去年形势也基本与三亚一致，甚至现在琼海以及中部的五指山等城市房产市场也非常火热。这实在是出乎所有人的意料。 海南房产逆市热销的原因何在?在今年春节黄金周期间三亚成交的商品房中，来自黑龙江的买家购买的173套居首，来自北京的买家位列第二，成交85套。成交客户涉及了内地总计28个省市。在所有成交中，海南本地客户只占不到5％。对比前两年的交易数据，内地省市成交客户位列前十位的基本一致，为黑龙江、北京、浙江、上海、四川、辽宁、广东、吉林、山西、内蒙古。 从这些数据可以看出，海南正在成为中国甚至整个东北亚地区富人投资的热土。拥有东亚次大陆这块唯一热带岛屿上的房产资源，已成为近几年中国富人阶层追捧的一项热门投资。据当地媒体报道，赵本山、宋丹丹等明星也在今年春节到三亚购房。 海南是整个东亚大陆距离最近的拥有热带滨海资源的中国第：大岛屿。气候优势和自然资源使海南具有得天独厚的旅游市场开发优势。春节的时候，我陪家人去久负盛名的印尼巴厘岛旅游。到那里一看，实在大失所望。黑色的沙滩、不时卷带着垃圾的海水，真的不明白为什么每年还会有那么多老外趋之若鹜不远万里跑去度假。其实，包括泰国普吉岛、马来西亚兰卡威这些我所去过的东南亚所谓著名的度假海滩，在海滨自然条件上，真的无法与海南相比。特别是海南分界岭以南到三亚的几个大的绵延上百公里的湾区，不但属于热带海区，尤其适合冬天海边度假，而且每一个沙滩都沙质细腻、海水清澈，堪称是最佳度假海滩。 从地缘关系角度去看，相对于整个东北亚区域，海南三亚的海滨特别是三亚一带的热带海岸线，就相当于整个北美大陆对向的迈阿密海滩，相当于整个欧洲大陆对向的法国南部蓝色海岸。近年中国内地经济的崛起，与日本、韩国，香港、台湾共同构成的东亚新兴经济圈，无论从人口数量还是从经济产值上都已不逊色于欧美。所以东亚大陆较近距离的热带海滩未来没有理由不会成为全球最具规模和市场价值的旅游度假目的地。也正因为此，海南的房产才会在去年全国市场大幅滑落的形势下依然逆市升温。 海南市场火热其实与内地市场不无关联。为什么这么说呢? 客观来看，近几年中国房地产急速升温是缘于多重诸如政策、汇率、外部经济环境等客观因素，但归根到底还是由于老百姓财富积累和对于房产的刚性需求制造了地产牛市。无数的中国百姓从此有了房产投资的意识。越是具有稀缺性的土地资源上建设开发的房屋，就越会受投资者青睐。 从近两年全国房产市场情况分析看，所有需求增长快、房价上升猛的城市，绝大多数都是由这个城市的辐射力决定的。也就是说城市的辐射范围越广，市场的需求增量也就越大，如果归类的话，可以把北京、上海、深圳、三亚这些城市归为一类辐射城市，房产购买客户可辐射全国，甚至海外；而杭州、青岛、成都、大连等城市则可归为二类辐射城市，其客户层多数来自于省内或区域范围；其他一般性省会城市则可归为三类辐射城市，一般支撑的辐射需求相对就要弱些。 内地城市去年市场下滑唯有海南独善其身，主要是由于北京，上海、深圳这些最高房价城市已是舆论和政府调控的矛头所向，加上媒体唱衰以及之前两年确实房价上涨过快，所以出现回调。但这样的回调并不意味着需求真正的回落，绝大多数买家处于持币观望的态势。一旦嗅到回暖信息，必将大举侵入。海南市场现今的状况其实就印证了这一形势。可以佐证的是，在所获取的海南房产交易信息来看。这样高的成交量和价格，一次性付款居然占到了八成以上。这只能说明，中国人现在不缺钱，买房也“不差钱”。 1