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从马头围道塌楼看香港旧楼维修制度改进马头围道老楼垮塌 2010年1月29日，香港红磁马头围道一幢55年楼龄的旧唐楼几秒之内完全倒塌，造成4死2伤事故，震惊整个香港社会，各方对楼宇失修问题非常关注。 根据香港政府屋宇署资料，现时香港有逾1.7万幢楼龄超过30年的私人楼宇，其中约4,000幢楼龄超过50年。本次意外发生的马头围一带，就有不少楼龄超过30年的“四无”旧楼，即无法团、无保安、无维修及无管理。按理说香港不乏楼宇保养维修的法例与技术，大厦普遍也已成立业主立案法团。民众的物业管理意识不能算低。那么此次悲剧究竟是人为错误，或是法律漏洞?是政府监管不善还是业主维修意识不足?要了解事件背后的起因，必先认识香港现存的楼宇维修机制。 香港的楼宇维修机制 建筑物条例的修订 香港特区政府于2007年11月开始就“简化小型工程申请手续”进行咨询，分开处理结构性工程与小型装修工程的申请手续，让业主以简单方便的途径进行小型工程，促成更多业主安全地进行楼宇维修。此条例经修改成为《2008年建筑物(修订)条例》，于2008年6月获立法会通过。紧随此条例的实施，屋宇署于2009年12月展开了小型工程承建商的注册工作，由注册人士统筹和进行工程，维修质量更有保障。在2010年1月马头围道事件时，立法会正就强制验楼及强制验窗的计划进行咨询及辩论。事发之后，议员也呼吁立法会尽快通过强制验楼条例(即《2010年建筑物(修订)条例草案》)。 楼宇更新大行动 2009年特区政府与香港房屋协会及市区重建局合作推出了“楼宇更新大行动”，该计划是一项单次、综合性、为期两年的维修资助计划。由政府拨款10亿元(注：均指港币，后同)，协助约1,000幢旧楼的业主进行楼宇维修，在短期内为建造业界创造更多的就业机会，并达致改善楼宇安全和美化市容的双重目标。“大行动”中包含有香港房屋协会(简称“房协”)、市区重建局、屋宇署等部门开展的各项资助扶持计划。 香港房屋协会 香港房屋协会开设“楼宇管理维修综合计划”，包含四个范畴：教育及宣传、提供指引及专业意见、鼓励及协助、贷款计划。房协定时举办各种宣传教育活动，包括研讨会、物业管理课程、广告等，推广楼宇管理及维修的知识。房协已在全港各地开设物业管理咨询中心，每个中心均由拥有楼宇管理及维修专业资格的职员驻守，为市民提供意见。咨询中心内亦备有楼宇维修的刊物供市民参考。房协除了担负起教育、宣传及技术上的协助，亦以提供两种资金上的援助：- “楼宇管理资助计划”资助仍未设有业主立案法团的大厦成立法团。根据《建筑物管理条例》妥善筹组业主立案法团的大厦，可获3,000元资助筹组业主立案法团的费用，亦可获资助楼宇公共地方第三者风险的年费，以每年6,000元为上限，为期不多于3年。 “楼宇维修资助计划”资助符合资格的法团维修大厦的公共部位。资助额因单位数目而异，如20个单位或以下的工程可获资助总额的三成或上限150,000元。此计划针对的是楼龄20年及以上的私人住宅或综合用途楼宇，并位于市区重建局“楼宇复修计划”服务区以外，使本来被忽略的住户能于此计划中被优先考虑。“楼宇维修资助计划”的一大特点是，集中改善大厦的公共部分，例如楼宇的安全、环境卫生及环保的工程，细项如维修外墙、混凝土剥落、更新喉管(编者注：此处特指洁具冲洗管和洁具排水管，下文同)或消防系统、加装节能装置及园林绿化等。为保证工程质量，法团必须委任认可人士或专业顾问(如建筑师、工程师及测量师)，香港房屋协会会资助法团聘任这些专业人士的费用，以20,000元为上限。 除针对大厦法团和公共部分的维修资质计划之外，也有专门针对业主自有部分的资助计划。 “家居维修贷款计划”在于协助业主在其单位内进行的维修工程，如有关家居安全、环境卫生、更换电线及排污装置或清拆违建物等。申请大厦必须为住宅物业，楼龄20年或以上，免息贷款上限为50,000元，可分36期摊还。 香港特别行政区财政司司长在2008--2009年度财政预算案中公布，政府会动用10亿元推行“长者维修自住物业津贴计划”，并委托香港房屋协会负责推行。该计划为老年人自住业主提供财政资助，维修保养物业及改善楼宇安全。申请人须持有香港身份证、年满60岁、是楼宇或单位的业主，居住在有关物业，并符合每月入息限额及资产限额，合资格者在5年内可获批最多4万元津贴。津贴亦可用作偿还申请人在屋宇署、市区重建局或房协的楼宇维修贷款。而此项津贴计划的服务范畴包罗万有，并不如以上的资助计划般局限于某方面的维修。 市区重建局 市区重建局的其中一项工作重点，是促进及鼓励复修残旧的楼宇，防止市区老化。市建局推出的“楼宇复修计划”提供两项资助，分别是“楼宇复修贷款计划”和“楼宇