从香港土地一级市场谈起.docVIP

从香港土地一级市场谈起改革开放以来,我们学习和借鉴香港垄断土地一级市场与批租土地的做法和经验,逐步形成了由国家垄断并按计划供地的土地一级市场,建立了包括出让#65380;租赁#65380;作价出资和入股#65380;授权经营等多种供地方式,招标拍卖挂牌等多种市场运作模式的土地市场制度,为经济社会的发展奠定了坚实的基础#65377;当然,站在建立完善的社会主义市场经济体制和民主法治社会的大背景下,认真审视我国垄断土地一级市场的相关制度安排,确也存在不少问题和缺陷#65377;这些不足和缺陷与我国土地一级市场周期性出现的混乱状态,尤其是与上世纪90年代初年房地产开发圈地热和2000年以来的开发区圈地热,有着必然的联系#65377; 香港土地一级市场的主要特点 香港土地一级市场,实行政府垄断土地供给的做法,通过调控供给土地的数量和区位,调控土地一级市场,并进而调控房地产市场,也引导各类建设按照规划有序展开#65377;这一制度安排是在香港的土地制度和社会文化传统条件下的较佳选择,其运作也较为成功,为香港社会经济的可持续发展和长期稳定繁荣奠定了基础#65377;香港垄断土地一级市场的模式主要有以下几个特点: 一是香港政府(现特区政府,原港英政府)对香港境内的土地拥有完全的处置权#65377;按照《香港特别行政区基本法》第七条的相关规定,香港境内的土地属于国家所有,由特区政府负责管理#65380;使用#65380;开发#65380;出租或批给个人#65380;法人或团体使用或开发,其收入全归特区政府支配(在此之前,香港境内的土地属于英女王所有,由港英政府负责全权管理,实际操作基本一致)#65377; 二是香港特区政府在香港的土地一级市场中,是唯一的供给主体,没有其他的供给主体存在#65377;香港特区政府对土地一级市场的垄断是完全的垄断#65377; 三是香港地域狭小且封闭,使区内土地市场基本上不受邻近地区的冲击#65377;政府在土地资源的配置和管理上经验极为丰富,这为香港特区政府垄断土地一级市场,实施有效的管理奠定了重要的硬件和软件基础#65377; 四是香港有非常完善的市场经济制度基础和相当完善的法律制度,在严格的制度规范和约束下,政府没有通过土地一级市场过度追求短期利益的动力和倾向,未曾出现过圈地热之类的问题#65377; 上述几个方面,可以说是香港实行土地一级市场垄断制度的重要基础,也是香港土地一级市场长期以来得以有效运转的主要原因#65377;换言之,上述几个方面是香港建立土地一级市场垄断制度并确保有效运转不可或缺的条件#65377; 内地土地一级市场存在的几个问题 内地的土地一级市场制度主要是学习和借鉴香港经验建立起来的#65377;同样是垄断型的土地一级市场制度,为何在香港运作的较为成功,而在内地却经常出现问题,甚至于出现上世纪90年代初房地产圈地热和2000年以来的开发区圈地热的极端现象?原因在于香港与内地存在着较大的差异,我们缺乏上述建立土地一级市场垄断制度并确保有效运转的几个重要条件,使内地土地一级市场制度安排存在不少先天性的缺陷和问题#65377; 第一,国家和具体实施者市#65380;县人民政府对所辖行政区域内的土地不具有完全的处置权#65377;我国内地实行的是土地公有制,但公有的形式包括两种,一种是国家所有即全民所有,另一种是农民集体所有#65377;对国家所有的土地,市#65380;县人民政府在法律规定的范围内拥有完全的#65380;合法的处置权#65377;而对农民集体所有的土地显然没有处置权#65377;既然从产权的角度来看,国家和具体实施者市#65380;县人民政府对农民集体所有的土地没有处置权,市#65380;县人民政府又如何成为所辖行政区域范围内唯一的土地一级市场供给主体,将辖区的土地(包括原属于集体所有的土地)出让给有关单位或个人开发使用的呢?市#65380;县人民政府当然不是通过非法的手段,而是通过法律设立的征收土地制度来实现的#65377;问题在于我国法律所设立的征收土地制度,无论是从理论还是实践的角度看,都存在一定的不合理性,而且法律有关征收土地的相关规定之间也存在一些自相矛盾之处#65377;国家为了公共利益的需要征收私有或其他非国有土地的情形在当今世界各国的法律中均有同样的规定,并无不当之处,我国法律中也有类似规定#65377;如《宪法》第十三条第三款:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿#65377;”《土地管理法》第一章总则第二条第四款:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿#65377;”但在《土地管理法》的其他章的有关条款及其实施条例中并未明确公共