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住宅工程质量分户验收探索及实践【摘要】住宅工程，无论是商品房还是保障性住房，因其涉及到千家万户，其质量的好坏直接关系到广大人民群众的切身利益，关系到社会和谐稳定。住宅工程质量实行“分户验收”，有力地促进了住宅工程质量的提高。而住宅工程分户验收制度执行是否到位不但关系到建筑业市场的良性循环发展，同时也关系到企业的信誉和自身的利益，本文从施工单位的角度出发，探讨如何做好施工质量控制，确保在分户验收时能够满足各项验收标准。 【关键词】住宅工程；工程质量；分户验收 住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理（已选定物业单位的，物业单位应当参与）等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。目前我国许多地区对商品房及保障性住房已经实行了分户验收制度。分户验收在提高住户对住宅工程质量满意度的同时，促使第一质量责任人建设单位、工程的建造者施工单位、质量控制的第三方监理单位及政府职能部门明确要求、制定措施、加强监管。本文从施工单位的角度出发，对如何做好施工质量控制，确保分户验收满足各项验收标准进行探讨，仅供同行参考。 1 明确分户验收意义，发挥质量控制的主观能动作用 施工单位首先要明确分户验收对自身的重要意义，在施工过程才能有积极性做好质量控制，发挥质量控制的主观能动作用。分户验收对施工单位的意义如下： 1.1 分户验收的实施是相关法律法规的要求 住房和城乡建设部于2009年12月出台了《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》建质[2009]291号；各地区也出台了相应的分户验收管理暂行办法或细则，要求对已完住宅工程实行一户一验、验收情况以《住宅工程质量分户验收表》（作为《住宅质量保证书》附件）的形式向业主明示。而施工单位作为住宅工程的直接建造者，必须遵守其规定。 1.2 分户验收的实施有利于减少住户投诉、降低返修成本及维修成本 对住宅工程实行分户验收的根本目的是提高工程质量，减少住户投诉率。而且如果施工单位在施工过程中做好质量控制，就不用返工重做，从而降低返修成本；正由于施工单位做好了质量的事中控制，在保修期限内就会减少维修次数及自身责任引起的维修费用，从而大大降低维修成本。 1.3 分户验收合格有利于施工单位尽快获得工程结算款 根据分户验收规定，分户验收不符合要求，严禁组织竣工验收。因此，若分户验收完全满足验收标准，就不会拖延竣工验收的时间，从而使施工单位尽快获得工程结算款，有利于施工单位的资金周转。 1.4 分户验收合格有利于施工单位建立良好的企业信誉 根据分户验收规定，政府职能部门抽查的验收结论与实际不符或有弄虚作假行为的，参加分户验收的单位记录不良行为名单，情节严重的，给予行政处罚。因此，施工单位若做好施工质量控制，保证分户验收满足各项规定标准，有利于施工单位建立良好的企业信誉，在建筑市场上就会获得更多的中标机会。 综上所述，施工单位应充分认识分户验收的重要意义，做好全员思想工作，提高质量意识，遵守相关规定，达到上到项目经理下到班组施工人员，人人都牢固树立控制房间净尺寸、预防和控制质量通病的第一思想，保证施工质量，确保分户验收能顺利通过。 2 组织学习和考核，明晰验收要求 施工单位应组织所有项目部学习建质[2009]291号《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》、相应地区的分户验收管理暂行办法及相应的住宅工程质量通病预防控制措施暂行规定、强制性条文等，并对项目经理、技术负责人、施工员等管理人员进行强条和分户验收的考试，考试不合格要组织补考，直至合格，确保其掌握验收项目、内容和具体要求等。 3 编制分户验收控制细则，制定分户自验计划 项目部要根据工程实际编制分户验收控制细则，作为施工组织设计的补充，将裂缝、渗漏等质量通病以及空间尺寸不符合设计规定等百姓投诉的热点问题作为控制的重点，并按分户验收规定的验收部位和数量，将其在图纸上注明，且明确其验收标准，让施工人员做到心中有数。对采用新材料、新技术的工程，或技术复杂的工程，或平面、结构、受力等比较特殊的工程，应结合工程实际编制住宅工程质量通病预防控制专项技术方案，按规定要求报批后实施。其验收标准的制定可以高于规范标准，作为企业标准，项目部在实施中按企业标准进行控制和验收，正所谓“高标准、严要求出高质量”，确保工程质量符合规定要求。 施工单位要成立分户自验小组，项目部要对在建的住宅工程依其施工进度制定分户自验计划，明确时间控制节点，配备经计量检定合格的检测仪器，及时对已完部位进行查验，不符合要求，及时整改