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浅谈物业管理企业财务控制问题及对策【摘要】物业管理企业财务控制不完善，财务控制薄弱，使得企业竞争力薄弱，加强物业管理企业财务控制非常重要。本文深入探讨了物业管理企业财务管理现状、问题，及解决措施。 【关键词】物业管理；财务管理；工作规范；坏账 随着日益激烈的市场竞争，物业管理企业的生存压力不断加大，多数物业管理企业盈利状况不佳，很多企业只是生活在贫困边缘线上。物业管理企业以服务为主，物业管理费的收缴和管理费用的开支问题就是物业管理企业财务控制面对的最主要问题。既要对企业负责，又要坚持对客户负责的原则，这是物业管理企业财务控制最主要的内容。 1 物业管理企业财务管理现状 1.1 财务管理基础工作需要规范 物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染的影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。 1.2 应收账款存在坏账风险 物业公司代收代缴房租、水电及设施设备使用费等工作，由于收费项目较多，租户零散、流动性大，租户人员素质参差不齐，收费难度较大。再加近年受金融危机影响，租户经营困难，对承担这些费用很不情愿，使收费工作非常被动。在物业公司人员登门收费时，多采用打游击式的应付方式，不是今天领导不在家签不上字、就是明天出纳上银行领不出钱，告诉改日再来，过几天再次登门时，房屋已换主人。所欠费用业主不承担，也无法向新租户收取，由于没有收付费协议及相关证据，无法通过法律手段解决，并且这些费用每笔金额较小，即使通过法律手段解决，也不足以支付诉讼费用，因此很难收回，形成坏账损失。 1.3 财务人员综合素质有待于提高 物业公司员工主要来源于原企业的行政总务部门，还有内退返聘人员，更有甚者是企业竞争上岗中的富余人员。由于历史的原因，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想观念落伍及综合素质不高等问题；对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。 2 物业管理企业财务存在的问题 2.1 财务信息提供的滞后性 物业管理企业传统财务信息提供都是滞后的，而且所提供的信息大部分都是按照会计的历史成本原则进行核算而形成的财务信息。但是，在全球网络化和知识经济高竞争的经营环境下，物业管理企业服务的对象更多的是存在于网络、媒体等信息极度发达的社会环境。在这种情况下，企业要做出正确的财务决策和适宜的财务监控，则需要的信息及时性和涵盖内容是要发生根本的变化，即信息的及时性要高，涵盖的内容要极大丰富。 2.2 资金管理问题多 资金的回报率不高是物业管理企业最头痛的问题。然而实际上不少企业的资金是由于管理不善，致使资金流失或循环不良。现在有些物业管理小区置上级三令五申于不顾，搞预算外资金，搞“小金库”，造成资金体外循环，不仅影响了企业正常的资金周转，也为产生腐败提供了温床。还有的物业管理企业只重视服务质量，对应收款的追收不予重视，使得应收账款越积越多，从而使企业资金循环不良，给企业生产经营带来严重困难。 2.3 费用管理不严、成本管理不到位 有的物业管理企业短期行为严重，在非经营性上开支较多，既使处在亏损的困境中，挥霍性花费也毫不吝惜，其主要问题则是以权谋私。许多物业管理企业对经营服务缺乏严格的科学管理，劳动无考核，物耗无定额，设备无人管，成本不核算，考核无奖惩。不少物业管理企业对如何在生产过程中堵塞漏洞，开发其他经营项目，力争提高服务品牌不重视，造成物业管理企业极大的浪费。我国物业管理公司内部财务控制不够规范，物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循，而且有的物业公司由于核算简单，并没有制定相应的内部财务制度，这对于物业公司来说都是不合理的。 2.4财务管理意识淡薄 物业管理企业财务管理水平的高低直接影响企业的经营效益，财务管理处于企业管理的核心地位，必然要求企业的主要领导者有一定财务意识，并不断充实自己、提高素质。同时要求企业财务人员不断学习新知识及新政策，在管好、用好企业资金上多下功夫。并按照企业的目标，筹集企业发展所需要的资金，保证企业的资金运转正常，保证收支平衡，到期偿债，并应用好企业的资金和提供利润分配的最好方案。使企业的资金能发挥最大的效用，减少企业的资金成本和提高资金使用效益。长期以来，受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念