百货业复苏选址成制胜关键.docVIP

百货业复苏选址成制胜关键在外资百货争先进驻北京市场的同时，内资百货企业亦在加快其开店速度，包括诸多京城老牌百货和新兴百货纷纷在京开设新店。开发商如何吸引百货店入驻，实现双方共赢?选址核心诉求乃关键所在。 经历了上世纪90年代末“百货商场纷纷倒闭”这一幕后，北京百货业在近几年才重新走上了复苏之路。数十家百货店相继涌入北京，包括乐天、伊势丹、永旺、新光三越等外资百货以及王府井、蓝岛、翠微等老牌百货商场纷纷在京开设新店。 基于百货店面积大、经营业态种类多、聚客能力强等特征，开发商在招商过程中往往将百货店作为购物中心的主力店。尤其在购物中心体量越做越大的今天，百货店有效地起到了吸纳物业面积，从而缓解开发商招商压力的作用。 然而，并非所有商业物业都会受到百货店的青睐。如何让百货店“买单”，实现共赢的局面?开发商则必须明白当今百货业的市场变化以及单个百货店考虑物业的普遍诉求。成也百货，败也百货，那么，谁来决定百货业自身的宿命? 为此，《楼市》采访了乐天、王府井、蓝岛、翠微等多家百货店负责人和相关业内人士，就当前北京百货业的格局、发展趋势及其选址过程中遵循的规律等问题进行分析。 百货业整体复苏 作为韩国优秀百货业代表，乐天集团进京的首个店铺即将于今年6月份开业。据记者了解，此次乐天集团选择与中国的银泰百货合作，在组建新公司的基础上双方共同在王府井大街上开设“乐天银泰百货。” 与乐天集团的姗姗来迟相比，更多的外资百货早已抢先进入北京：自去年以来，香港新世界百货在CBD万达广场开了新世界彩旋百货；马来西亚百盛集团位于东四环的美罗城店进入营业阶段；日本伊势丹正式签约入驻西单美晟国际广场；亚洲零售业巨头“永旺”入驻中关村国际商城；台湾新光三越位于华贸中心的新光天地百货店开业；香港连卡佛百货悄然落户北京金融街购物中心…… 在外资百货争先进驻北京市场的同时，内资百货企业亦在加快其开店速度，包括诸多京城老牌百货和新兴百货纷纷在京开设新店。值得注意的是，其中很多百货店走出原址，在北京各大区域进行分店的开发，试图进行百货连锁化经营。 例如蓝岛百货与金隅集团合作，在北五环西三旗商圈开出了“蓝岛金隅百货”；晨曦百货继国贸、东方广场店之后将其第三家店开进了双子座大厦，以精品定位继续走时尚路线；与此同时，翠微大厦也将第三家店选址天通苑附近的龙德广场。 显然，中外百货企业看重的是北京庞大零售市场所蕴含的商机。临近奥运的刺激也加速了他们在京扩张的步伐。对此，中国百货商业协会副秘书长范艳茹表示，在过去两年内，北京百货店的店铺增长率非常惊人，这表明内地百货业在经历了长达五年的业态寒冬后，进入了新的黄金发展周期。 区位成选址核心 从这一轮百货店开业高潮中不难看出，百货店在选址过程中首先会选择区位较好的地段。 CBD、西单、王府井等区域自然成为首选，这一点从京城百货店分布格局便可见一斑。“区位是百货店选址的核心，百货店选址往往选择城市的中心地段(商业中心、商务金融中心等)，因为这类地区在人流、交通条件、商业氛围等方面都有先天优势，商家宁肯背负较高的租金也要进入。”北京源亚商业管理有限公司规划设计总监徐迈说道。 以王府井百货集团为例，作为中国百货店代表，王府井百货实施异地扩张的策略，店铺遍布华北、华中、华南、西南四大区域。之前并未在京扩大规模的王府井百货于去年底宣布旗下的北京市百货大楼“青春馆”正式开业，其目标客户群定位于时尚年轻人，引进了香奈尔、范思哲等260余个国内外知名品牌。 据王府井集团总裁刘冰对媒体透露，“青春馆”的开业标志着百货大楼在经营战略上的重大变化，百货大楼将树立起把握流行时尚前沿的全新形象。2008年王府井将在全国新开5－6家百货店，其中王府井北京大钟寺国际广场店将定位于年轻时尚百货。可以预见，未来王府井百货在京的店铺数量还远不止于此。 然而在核心区地块日益稀缺的情况下，北京百货店竞争呈现出多元化格局。一方面外资百货、中外合资百货、内资百货(国有、民营)之间存在着内部竞争，另一方面百货和其他零售业态例如大卖场、折扣店、专卖店等之间的竞争也日益激烈。 随着人们消费需求或者消费行为的变化，如今百货商场已经很难像过去那样能满足所有人的需要。“服装服饰、化妆品、珠宝首饰等商品在百货商场的比重从原来的30％发展到现在的60％以上。百货商场的经营范围如何定位成为百货业特色发展所在。”北京万商俱乐部主任杨泽轩说道。 因此，寻求差异化、动态地精确定位，已经成为当下百货企业的追求。京城百货业逐步进入了一个成熟而又充满变数的市场。传统百货企业为了寻求适合百货商场生存发展的途径，将会陆续向主题性购物中心、时尚现代百货转型。 落实到新店铺的选址上，百货店已把目光投向了城市