盘锦市住宅小区物业管理存在问题及解决策略探究.docVIP

盘锦市住宅小区物业管理存在问题及解决策略探究摘要：作为一个新兴服务产业，物业管理十几年间在盘锦从无到有，从小到大覆盖面不断扩大，对城市的稳定起到了重要作用。但是随着近几年房地产市场的迅猛发展和居民法律意识的提高，在我市住宅小区物业管理行业中暴露出诸多问题和矛盾，影响着和谐盘锦的进程。 关键字：物业管理 业委会 维权 作为一个新兴城市，盘锦市的物业管理与其他城市相比起步较晚，只有10多年历史。在京津经济的带动下，我市物业管理行业展现出良好的发展前景和活力。取得了很大的社会效益和经济效益。 一、存在的问题： 从某种意义上说我市的物业管理市场尚未形成，但这并不是说没有物业管理市场，而是这个市场是无序而不规范的，是存在很多问题的市场。造成这些问题的根源涉及到业主和物业公司。 1. 业主 (1)业委会组建困难，行使权利阻力大 中国的物业管理行业普遍存在市场主体缺位的问题，在物业管理市场中只有物业管理企业，而业主的主体地位没有得到认可，所以现今的物业管理市场发展并不完善。正因为单独的业主不具备完全参与市场的条件，所以必须有代表业主利益的主体参与到这个市场中来，市场才算真正形成。这个主体就是由业主民主选举产生的业委会。根据我国《物业管理条例》的规定，业委会是维护本区域产权人合法权益的组织，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同并监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。盘锦市业委会的实际情况怎样呢？据统计我市现有的一百五十多个住宅小区中目前只有八十多个小区成立了业委会，这显然不合理。 (2)业主维权过度 问卷调查显示，业主抱怨物业公司的同时，物业公司也一肚子委屈。很多物业公司反映，业委会存在越权履职、维权过度等问题。第一、业委会自定的规范无法有效调控。比如有的小区因为业主与物业公司在一些问题上发生矛盾，业委会没有与物业及时沟通就鼓动业主拒交物业费，最后导致物业对业主断水断电，严重影响了正常的生活秩序。 第二、部分业主和业委会法制意识淡薄。有的业委会拿着鸡毛当令箭，对物业公司采取对立态度，稍有不满就鼓动业主解聘物业公司，导致业主与物业公司关系恶化，问题却得不到实质解决。第三、部分业主过度维权，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄不交管理费，出了事故就向物业公司索赔。 2. 物业管理企业 (1)从业人员良莠不齐 据笔者的了解，目前我市物业管理公司的工作人员大部分来自房地产开发企业、建筑施工企业、部队转业军人或下岗工人，物业管理专业人员很少。大部分物业公司对从业人员没有一套行之有效的考核标准和办法，很少对员工进行专业技术培训和职业道德教育，服务工作很难到位。甚至出现工作人员与业主对骂对打的事情。专业人才的缺乏，已严重制约了我市物业管理行业向高水平发展。 (2)未实现规模经营 目前我市物业公司绝大多数规模较小，很多企业仅管理着一两个物业项目。企业无法实现规模经济，导致经济效益差，不能维持收支平衡或连年亏损。后劲不足已成为我市物业管理企业的发展瓶颈，这个问题得不到解决，物业管理行业难以实现可持续发展。 (3)市场化程度不高 第一、很多物业管理项目的获取是暗箱操作，制约了公平的市场竞争机制的建立。 第二、物业管理的价格还未实现完全的市场定价。其基本做法是政府定价或制定指导价。由于收费标准与市场脱节，直接导致企业长期低成本运营，服务质量难以有本质提高。 (4) 企业经营风险问题 物业管理发展至今，己不再只是扫地、巡楼、收费那么简单。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都会发生变化。但在这种情况下人们对物业管理的定位又可能走向另一个误区。笔者所在的盘锦市逸树家小区，目前部分业主正以物业公司服务不到位为由拒交物业费，因攀比心理而产生的欠费业主群体不断扩大，物业公司无奈之下只能对不缴费的业主断电，既影响了业主的正常生活又影响了物业服务质量。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业使这种情况越来越普遍，无形中为物业管理增加了风险。 二、解决的途径： 尽管实践中物业管理不尽如人意，但路还得走下去。要做到将物业管理纠纷减到最少应从以下几方面着手： 1. 业主 (1)尽快成立业主协会 破解业委会组建和运行难题的制度选择就是业主协会。目前盘锦市还没有这样一个指导业委会组建工作，规范业委会正常运行的机构。作为社会利益表达和利益协调的机制，业主协会可以成为联系业主、物业公司和政府的纽带。一方面有利于抵制物业公司的强权，维护业主的合法权利，另一方面还可以积极参与建立物业公司招投标机构，加强对从业人员的管理，完善行业自律。 (2) 尽快建立物业公司选聘的招投标机制 业委会以招投