论物权法中车库的归属和相关法律问题(下).doc

论物权法中车库的归属及相关法律问题(下) 王利明 中国人民大学法学院 教授　博士生导师 　　关键词: 车库的归属/建筑物区分所有/物权法草案 　　内容提要: 车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。在现有的各种解决方案之中,《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷,但相比较而言,是更合理的制度设计,因而应当在物权法中继续予以坚持。 　　三、车库的归属应当如何约定 　　在没有约定的情况下,《物权法(草案) 》第76条规定:“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”这是对没有约定的情况下车库产权归属的确定。约定归属实际上就是给予开发商或者业主一种保留权利归属的机会。这就是说,法律上给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性,如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定,那么,他就获得了车库所有 权;如果他不愿意作出约定或者没有约定,就意味着他放弃了车库所有权,从而车库的所有权就推定为全体业主所有。通过约定确定归属,在法律上仍然有一些问题需要进一步说明。 　　(一)约定的主体、时间和方式 　　1. 约定的主体约定的主体应该是开发商和业主,而不是仅仅在业主之间进行约定。开发商与业主之间就车库使用权的约定,可以采取两种方式:一是由全体业主与开发商进行约定。在实践中,由于商品房的买卖都是零售方式进行的,所以,开发商只能够与单个业主约定,但不排除在团购的情况下,与全体业主进行统一协商。也可能在全体业主入住之后,与业主事后约定,但此种情况在现实中比较少见;二是由开发商与单个业主单独约定。实践中,由于开发商在销售商品房时,通常在销售合同中与各个业主就是否购买车库、以及具体价格进行协商。所以,对归属的约定通常应该分别进行。有学者认为,开发商与购房人分别约定,并不能解决所有的车库归属问题。因为开发商和某个购房人之间的约定,并不能约束其他的还没有签约的区分所有人[ 12 ] 。笔者认为,这一看法有一定的道理。关键的问题是,要确定开发商是否与大多数业主签订了保留车库所有权归属的约定。如果仅仅只是和极少数业主签订将来保留车库所有权的协议,并不能表明他保留了车库的所有权。 　　究竟应该由谁明确提出保留车库所有权? 有一种观点认为,应当由业主在签订房屋销售合同的时候明确保留车库的所有权。如果没有明确提出,就认为业主不能主张权利。笔者认为,此种观点值得商榷。因为第一,在签订商品房销售合同时,就有关地下车库所有权的归属确定,业主不具有主观能动性,而开发商保留车库的所有权具有主观能动性。因为大量的房屋销售合同都是格式合同签订的,开发商可以通过格式合同来最大限度地维护其本身利益。单个业主既不可能也难以具备与开发商单独谈判的能力,在这一点上,业主是处于弱者的地位,要求每一个业主明确地主张地下车库的所有权是不符合现实的。第二,通常情况下,购买一个小区商品房的业主人数众多,每个业主购买的房屋面积也是有限的。而地下车库是一个整体,其面积及价值与业主所购买的商品房相差甚大。因此,单个业主在购买商品房的时候也不可能去保留整个车库的所有权。更何况,业主们购买房屋时间上不能统一,不可能在同一个时间主张整体车库的所有权。所以由业主去主张整个车库的所有权也是无法操作的。第三,开发商不仅是专门从事商品房开发的机构,而且专门经营商品房销售,因此应当明了地下车库的归属对其权益的重要性,所以开发商应当积极主动地维护其权利,应当由开发商明确提出地下车库的所有权。如果开发商不提出地下车库的所有权问题,就应当归属于业主共有。笔者认为,考虑到业主处于弱者的地位,因而对关系到其所有权等重大权利,车库的归属还是应当采取放弃权利应当明示的方法,这就是说,业主在合同中接受了开发商保留所有权的条款,就可以认为业主已经放弃了权利。 　　一旦当事人就车库所有权的归属作出约定以后,在开发商与业主之间,实际上发生了两个法律关系:一是商品房买卖法律关系;二是车库使用权归属及转让法律关系。这两者之间具有密切联系,但彼此独立。一般来说,在商品房销售合同中,可以约定车库的归属并在约定归属之后同时约定使用权是否转让。但是,开发商也可以在保留车库所有权之后,将车库转让给业主以外的其他人,或者通过有偿出租的方式转让车库的使用权。不过,车库是否能够转让给他人还需要探讨。 　　2. 约定的时间有关车库归属约定的时间不一,既可以发生在商品房买卖之时,也可能发生在后,通常约定应该是在订立商品房买卖合同时,即使是在开发商已经将车库出租或者借给第三人适用的情况下,也可以保留车库的所有权。一般来说,在签订购买房屋的合同时,任何一方要保留所有权,应当对此提出要求,并规定在合同中。我国司法实践中