前的准备工作.ppt

* 公共维修基金 一、公共维修基金是房产的养老金，用于公共部分的维修 二、维修基金的缴纳：于办理第一道产权证时缴纳，03年8月31日前取得《预售许可证》的商品房，由开发商按该房产总价的2%向房地产主管部门缴纳；之后的由业主缴纳。 三、二手房小区有交过公共维修基金，应提供维修基金票据、卡，可由原业主过户给新业主。 * 户口政策 房屋户口现状 1、该房屋现是否有户籍关系未迁出，是否有能力迁出。 2、未迁出的户口是否可以于交易放款前迁出，若未能迁出，则应考虑预留高于2万元的“迁户保证金” 3、该房屋是否被福州五区以外的人员享受过购房落户优惠政策 买方对落户的要求 1、不要求落户 2、要求落福州本地户口 3、要求落外地户口 要求与实际情况不符时有无其它解决方式 1、25平方享受一个户口落户，未成年人也需占用指标。 2、人才引进将外地户口变为本地户口 3、户口挂靠 4、户主可以由产权人的直系亲属担当，产权人本人可不迁入 * 交房事宜 交房时间 是否能够于收款时交房，或推迟交房 租赁关系 房屋是否有租赁关系，买卖双方是否同意将原有租赁关系转移 签约前审查要点-签约部 * * 3、贷款人符合贷款条件 1、以家庭为单位，包括夫妻双方及未成年子女。 2、现所有银行即认房又认贷，即认定首套住宅需具备两项条件： A、夫妻二人在征信系统无贷款记录， B、在房地产交易中心中住房调查表中显示名下无房。否则无论原购房产是否已出售，均视为第二套贷款。 3、店面不计入购房套数。 4、大部分银行需回原户籍地开无房证明（少部分不需要） 5、未成年人不得加入产权证。年满18周岁的公民，无收入的，可由父母亲提供共同还款证明，可申请贷款，可做为产权人。 6、正常时期，大多数银行均可以转账赁证+卖方收条做首付证明，但贷款额度紧张的时期除外。 * 4、贷款成数及利率 一、首次购房 1、无论是普通住宅或高档住宅： A、贷款首付款比例不得低于30%，贷款利率不得低于1.1倍（一般为1.1-1.2倍之间） 二、二次购房 A、贷款首付款比例不得低于60% B、贷款利率不得低于基准利率的1.2倍（一般为1.2-1.3倍之间） 三、第三次购房 A、第三套以上住房停止贷款 四、商住楼 按五成贷款，但需符合贷款条件（即本地户口或12个月以上社保或税单）商住楼一般性质定义为住宅，出新证时将更改为住宅（特别是早期的商住楼，以土地性质定义成商住楼的， 都将改为住宅。但大利嘉城、居住主题除外，其为非住宅），商住楼可以申请贷款，可以落户。 五、商业银行基本可以避税，但恒升、兴业除外。 * 5、公积金贷款 A、纯公积金贷款，购房套数的认定，以购房所在地房地产交易部门出具家庭已购房产套数证明为准（认房不认贷，不查征信系统）。 B、原公积金贷款若已经结清并出售的，再次使用公积金贷款仍可按照首套的标准申请贷款，即按3成首付，基准利率。第二套贷款首付不得低于50%，利率上浮10% C、公积金及商业组合贷跟随商业贷款政策认定房贷套数。 * 5、公积金贷款 房改房、集资房需产权人夫妻双方到公积金中心签字 房改房、集资房、拆迁房需提供双证。 贷款年限+房年龄小于等于30年 在购买首套住房时，可以申请最高额度60万元的住房公积金个人购房贷款；单方缴存住房公积金的职工，在购买首套住房时可申请最高45万元的贷款。但购买第二套改善性住房的双职工贷款最高额度仍保持45万元不变，单职工贷款最高额度保持35万元不变。 省直杂物间可参与贷款，市直不可以贷款，但车位均不可以参与贷款。 * 5、公积金贷款 贷款人，贷款年限内：男性不得超过65周岁，女性不得超过60周岁。但产权人可以加入老年人名字。 别墅、闽候的房产不能申请福建省、福州市直公积金贷款。 * 6、公积金提取 申请表，经单位盖章后，持房产证、契税完税凭证、身份证的原件和复印件，以及住房公积金存折到中心办理。 有按揭贷款的，除一次性提前结清贷款本息外，每年可提取一次，最高额不得超过前12个月的贷款月供之和。 购房后1年内提取住房公积金有效 ，超出无效 公积金首次提取金额一次必付款的不得超过购房申报价，按揭贷款的，不得超过首付款金额 * 四、产权 资 料 的 审 核 * 产权资料审核要点 1、房屋权属的种类 2、交易需提供的特殊材料 3、产权来源方式及时间 4、非直系亲属赠予 5、房屋原值 6、产权证的建筑面积 7、房屋的结构用途 8、房屋的抵押状况 9、解押方式及收费 10、产权证的发证机关及工作日 11、各类房产办理一手产权证材料 * 1、权属资料的种类 产权证、土地证、商品房买卖合同（预告登记证明）、拆迁协议书、购房发票等等