京源国际城市场调查与推广报告1624497967.ppt

【玉丰?国际公馆】小区楼盘套型图 21 * 5、青龙花园 地理位置：京山新市大道新华书店旁 开发商：京山轻机集团·京源房地产开发有限公司 物业类型：总规划24栋，多层19栋，小高层5栋。 均价：多层1950元/ ㎡，小高层2300元/ ㎡ 户型：主力户型125㎡、130㎡. 楼盘综述：楼盘销售情况欠佳，售楼部现场氛围差，工地现场杂乱。 楼盘负面消息较多，影响销售。 小区实景 小区建筑分布图 22 * 【青龙花园】小区楼盘套型图 3房2厅2卫 130.89㎡ 3房2厅2卫 125.01㎡ 23 * 六、总结 目前，京山县新市镇城区内的房地产呈现以下发展： 一、随着城镇居民的生活水平的提高，新市镇在建的商品房向小高层，高层住宅方面发展，住宅的品质比以往有所提高。 二、多层住宅的在1700~2100元/平方米左右，小高层在1900~2300元/平方米，高层的在2100~2500元/平方米。 三、购房者主要是京山县城区及京山县其它镇的居民，外地购房者较少。 四、在增量房方面，购房者大部分是改善性购房。 五、通过调查，各楼盘的主力户型面积在120~140㎡之间。 24 * 第二部分 京山京源国际城项目 1、项目地理位置： 项目位于京山县新市镇京源大道以面，城中路以北，紫霄路以西。 项目所在地 25 * 2、项目目前情况 通过现场调查，2、3号楼目前已建三层左右，其它的还没有开始建，如下图所示。 2、3号楼的建筑工地 紫霄路上的户外广告 售楼部 墙体广告 26 * 3、项目优劣势分析 1）优势分析 地理位置：本项目位于京山县城关老城区，是京山县城关金融、经济中心。 土地升值潜力：本项目位于京山县城关主干道京源大道，是京山县政府规划发展的主干道。 规划优势：本项目占地面积较大，易于进行整体规划，可以利用必威体育精装版规划理念进行项目现有资源的的整合，本项目规模大，具有多种的发展空间。 　　2）劣势分析 交通状况：公共交通路线不多，市民多以电动三轮车作为代步工具,存在较大的安全隐患。 项目开发周期：本项目分二期开发,开发周期长，短期内难以形成完善商业氛围。 投资吸引力：目前京山县新市镇整体商业氛围不浓，街面转铺、空铺较多，对于投资者的吸引力较差。 城市整体商业规划氛围较差：大型商业项目较少，主要是以临街商铺为主。 27 * 3）机会分析 经济发展良好：随着湖北省中部崛起的发展与京山县整体发展规划，京山县与荆门市的整体发展将会在政策上有坚实的保证，经济运行的质量将会有明显的改善。 　　旅游业快速发展：随着京山县风景区的建设与农家乐的发展，2008年全年京山旅游接待人数达40万人，比07年增长26%。 工商业发展机会：随着京山县新市镇城市向东发展的契机，本项目的商业部分将会有较大的商业机会 交通状况改善：随着汉荆公路与随岳高速公司的修建，京山县的道路交通将得到进一步的提高。 4）威胁分析 城区人口收入较低：对项目的商业部分的销售有一定的抗性。 开发环境：由于京山县新市镇的房地产处于原始起步阶段，一定程度上威胁到项目的开发信心。 　　结论：本项目在地理位置，开发时机，竞争对手方面均具有一定的优势，由于目前京山县新市铺的商业氛围不浓厚，市民投资意识不强，本项目商业部分的销售推广要有一定的宣传与引导。 28 * 3、本项目住宅部分销售价格预估 在本项目周边正在销售的销售有：南边有金茂·银河湾；西边有京源·丽都；北边有青龙花园、大龙·京都花园、玉丰大厦。 项目名称 建筑规模 主力户型 销售价格 金茂·银河湾 16万方 95~130㎡ 多层：1900元/平方米 小高层2100元/平方米 京源·丽都 10万方 77~143㎡ 多层：1900元/平方米 青龙花园 13万方 110~140㎡ 多层：1950元/平方米 小高层：2300元/平方米 大龙·京都花园 25万方 127~300㎡ 多层：2100元/平方米 玉丰国际公馆 7万方 107~140㎡ 高层：2400元/平方米 本项目为小高层项目，在参照对象方面主要以青龙花园、银河湾、玉丰大厦为主要的参加对象。 本项目的建筑规模在6万方左右，小于以上三个项目。 在距离上，金茂·银河湾项目与本项目的距离最近，银河湾的销售价格对本项目的影响最大；再者，本项目均为小高层住宅，在