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城市土地价格指数研究 —— 以包头市为例 冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心，中国北京100871 【摘要】 本文首先阐述了城市土地价格指数的基本概念、分类和基本原理以及编制地价指数 的意义和作用。进一步借鉴一般价格指数理论和方法，针对城市土地的市场特性和 其特殊商品属性，建立了地价指数的测算模型，提出了不同土地利用类型价格指数 编制的技术思路和具体程序。在此基础上,结合包头市的实际情况，进行了地价指数 的实证研究，详细论述了不同级别、不同类型土地价格指数的具体测算过程。 关键词： 地价指数 基期 数 样本宗地 一、基本理论 1.地价指数的概念 地价指数是指在正常地产市场条件下，连续时间变化上的区域地价水平与某一 规定时间（基期）区域地价水平的相对数，它反映该区域土地价格的动态变化和长期 走势，是地产市场变化的“指示器”或“晴雨表”。 2.地价指数种类：地价总指数、分类地价指数、分级分类地价指数 地价指数种类主要依据我国土地使用制度、土地利用类型和土地市场发育状况 等进行划分。我国城市土地所有 属国家，土地使用者所获取的仅是土地使用 ，土 地使用 又分为行政划拨和有偿出让两大类。行政划拨土地使用 享受国家优惠政 策，仅支付土地征用补偿费，不能真正体现市场价格水平，难以编制地价指数。出让 土地使用 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用 出让和转让暂行条例》的规定 ，包括居住、工业、教育、科技、文化、卫生、体育、商业、旅游、娱乐等用地类型。从 目前我国土地市场发育情况来看，能取得收益或以获取收益为目的而进行转让的土 地主要是商业、住宅、工业三大类用地类型，它们所占城市总用地的比重较大，其价 格水平足以反映地产市场状况，因此，从实用性和可操作性考虑，城市地价指数按商 服业、住宅、工业三大类用地进行研究编制。由此，可建立城市内土地级别—— 城市内土地利用类型—— 城市区地价指数体系，即形成城市土地分级分类价格指数—— 城市土地分类价格指数——城市地价总指数体系（见图一） 图一 城市地价指数体系 一级工业用地价格指 工业地价指数 数 地 二级工业用地价格指 价 总 一级住宅用地价格指 数 住宅地价指数 指 数 三级工业用地价格指 数 二级住宅用地价格指 数 一级商业用地价格指 数 商业地价指数 三级住宅用地价格指 数 二级商业用地价格指 数 数