设计和前期阶段建筑经济性考量(原创).doc

设计及前期阶段建筑经济性考量 建筑经济性评价应遵循总体收益最大化原则和性价比原则。不应片面追求低造价而影响总体收益。应在不影响收益的情况下尽量降低造价，或在影响一点收益的情况下大幅降低造价，或在提高一点造价的情况下大幅提高收益，最好是在降低造价的同时增加收益。总之我们追求的是最大的产出/投入比，而不片面追求某个方面。 应认真进行土地评估、积极进行土地储备，发挥楼盘规模效应。应专业化地、科学地预计房地产价格走势，结合政府部门要求，确定最佳土地储备时期和最佳开发时期，避免通过拍脑袋的预测方式来判断房价及土地价格的变化。 建筑总平面布置，在满足有关规范、规程、规定要求和规划设计条件要求的前提下，应尽量提高整个楼盘的经济效益。应分析各类建筑形式，各种户型的产出投入比，参考产出投入比合理确定建筑形式和户型及其比例。在计算投入时，应注意将地价（市场价）、地下室部分的分摊费用、前期费用、财务费用、营销费用、税务等计入投入，分析各类建筑形式、户型的分摊土地面积及楼面地价。 为多建面积，减少楼面地价，充分开发土地价值，在满足规划设计条件下，容积率应取高值，但不应因为提高容积率而影响楼盘品位反而降低了整个楼盘的产出。应做好项目建议书、可行性研究报告、项目策划书，在取得规划设计条件前与政府部门进行沟通，争取规划局下达最有利我司的容积率指标及其他规划设计条件。在规划设计条件不利我司时，应提前申请变更规划设计条件。 商业建筑不但是整个楼盘的配套建筑，而且是产出投入比较高的建筑类型，在有利于商业地产开发的地段应争取多建，所建商业建筑应根据整个楼盘的配套、周边商业交通环境、商家的要求合理规划，为避免巢筑得不符要求凤引不来的尴尬局面应事先进行主力店的招商工作，按主力店的要求进行设计是较好的选择，在引进主力店时应尽量用优惠政策及良好的配套吸引适合的主力店，用主力店的吸引力再吸引其他店铺的投资者。商业建筑一般都设在外围建筑底层的裙房内，可建商业建筑面积与基地的临街长度，规划设计条件中的建筑密度控制（基地较小时）关系最为密切。除附属的商业建筑外，还可结合周边环境适量单建商业建筑以提高商业建筑品味和聚集人气。 建筑经济性应按《建筑工程技术经济指标》（以广州地区的为主并结合深圳市的）及我司以往的建设工程资料，按平均先进的原则得出评价指标，我司建设工程的技术经济指标应优于评价指标。 住宅建筑还应按《住宅建筑技术经济评价标准》JGJ47-88的要求进行住宅建筑技术经济评价。 应尽量提高平面利用系数（如在相同的车库面积下尽量多的车位数——车位/面积，尽量提高使用面积系数《建筑地面设计规范》GB50037－961～3层民用建筑设计通则JGJ37-87第1.0.5条民用建筑高度与层数的划分住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。6层或任一层建筑面积大于500㎡时，应设置封闭楼梯间，当户门或通向疏散走道、楼梯间的门、窗为乙级防火门、窗时，可不设置封闭楼梯间。 根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006和高规GB50045-95，九层及九层以下属于多层建筑，可按多层建筑进行设计。又根据《中华人民共和国人民防空法》，超过九层的民用建筑应当修建与首层建筑面积相当的防空地下室，九层及九层以下且基础埋置深度小于3m的民用建筑可按总建筑面积的2%修建防空地下室。 根据高规GB50045-95之3.0.1条，建筑分类，十九层及十九层以上的普通住宅（属居住建筑类）和建筑高度超过50m或每层建筑面积超过1500㎡的商住楼（属公共建筑类）为一类建筑。所以，18层的普通住宅为经济建筑层数，可按二类建筑设计。 根据高规GB50045-95之4.1.13条，建筑高度超过100m（为超高层建筑）的公共建筑，应设避难层。为避免设避难层，公共建筑高度如果在100m多一点不如控制在100m内。 根据高规GB50045-95之6.1.1条，高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。但符合下列条件之一的，可设一个安全出口：每层不超过8户、建筑面积不超过650，且设有一座防烟楼梯间和消防电梯的塔式住宅每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，且从第十层起每层相邻单元设有连通阳台或凹廊的单元式住宅。高层居住建筑的户门不应直接开向前室，当确有困难时，部分开向前室的户门均应为乙级防火门。七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。 建筑层数 安全出入口 电梯 防火户门 封闭楼梯间 防烟楼梯间 1-6 1