第1章 课程绪论和房地产施工项目施工程序(sfx).ppt

基本理论学习：更好地理解工艺要点及内涵； 工艺知识学习：使理论具有很强的操作性； 理论与工艺的融合：提高解决工程实际问题能力和创造能力； 授课方式：课堂授课，结合启发式、讨论式、研究式的互动教学。 考试形式：闭卷考试 考试范围：课程讲授的内容 试题类型：填空选择、简答、计算 考试成绩： 平时成绩30%（作业+考勤+课堂总体表现）+ 期末考试成绩70% 第1章 房地产开发按项目施工程序 【实际问题】 信用房地产开发公司立项开发舒适住宅小区项目，通过公开招标选定诚实建筑施工公司作为总包单位，并与之签订了施工合同。诚实建筑施工公司在施工过程中，遇到了以下3个问题。 （1）开工前，信用房地产开发公司委托的大成监理公司的总监，以书面形式通知诚实建筑施工公司，张代工程师作为工程师代表可在授权范围内开展监理工作。 （2）开工后，信用房地产开发公司委托的物业公司的代表，提出楼梯口台阶施工更改要求。 （3）信用房地产开发公司将小区绿化工程承包给了一家绿化工程公司，以书面形式通知诚实建筑施工公司要求配合施工。这些问题应该如何正确处理？ 1.1 建设项目（construction project） 也称基本建设工程项目：指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程组成的建设工程实体。 如XX工厂、XX商厦、XX大学、XX住宅小区等。 凡属于一个总体设计中的主体工程和相应的附属配套工程，都统作为一个建设项目。 凡是不属于一个总体设计，经济上分别核算，工艺流程上没有直接联系的几个独立工程，应分别列为单独的建设项目。 1)统一性:一个或若干具有内在联系单项工程,实行统一核算、统一管理。 2)约束性:时间约束、资源约束、质量约束。 3)程序性:遵循必要建设程序和特定的建设过程。 4)一次性:一次性投入，建设地点固定，设计单一，施工单件。 5)限额性:具有投资限额标准. 1.1.2建设项目类型（4种划分方式） 1）按建设性质划分：反映了投资使用方向、投资结构，是研究分析投资效果的重要手段。 新建项目：从无到有新开始建设的项目；新增加的固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上的项目； 扩建项目：为扩大原有产品生产能力（或效益），或增加新的产品生产能力，而新建主要车间或工程项目； 改建项目：采用新技术，改进产品质量，或改变新产品方向，对原有设备或工程进行改造的项目。企业增建一些附属、辅助车间或非生产性工程，也算改建项目。 迁建项目：经上级批准搬迁到另地建设的项目。不包括留在原址的部分。迁建项目中符合新建、扩建、改建条件的，应分别作为新建、扩建或改建项目。 恢复项目：原有固定资产全部或部分报废，后又投资按原有规模重新恢复起来的项目。在恢复的同时进行扩建的，应作为扩建项目。 2)按建设规模大小划分：按项目建设总规模或总投资来确定，正确地反映各类建设项目的建设规模，以适应统一计划和分级管理的需要。大型和中型项目唱合称大中型项目。 新建项目：按批准的可行性研究报告中规定的全部设计规（能力）或所需投资（总概算）计算；不是指远景规划所设想的长远发展规模。明确分期设计、分期建设的，应按分期规模计算。 扩建项目：新增的设计能力或扩建所需投资（扩建总概算）计算，不包括扩建以前原有的生产能力。 国家规定：按总投资划分的项目，能源、交通、原材料工业项目5000万元以上，其他项目3000万元以上的为大中型项目，以下为小型项目。 3)按项目在国民经济中的作用划分：反映国民经济中生产和生活设施投资的比例关系，也反映基本建设投资的分配方向 生产性项目：指直接用于物质生产或直接为物质生产服务的项目。主要包括工业项目、建筑业、地质资源勘探及农林水有关的生产项目、运输邮电项目、商业和物资供应项目等。 非生产性项目：指直接用于满足人民物质和文化生活需要的项目。主要包括文教卫生、科学研究、社会福利、公用事业建设、行政机关和团体办公用房建设等项目。 4)按项目是否销售划分：为了控制房地产开发项目在基本建设项目中的比例关系 基本建设项目：指竣工后建设单位直接自用的建设项目。 房地产开发项目：指房地产开发公司建设期间或建成后销售给客户的建设项目。 实质上，房地产开发项目也属于基本建设项目。由于房地产开发项目目前是数量最多的建设项目，为了突出其特殊性而特意单列的。 1.1.3建设项目划分 批准在一个设计任务书范围内，由一个或几个单项工程组成的建设工程实体。 在一个设计任务书的范围内，按规定分期进行建设的项目，仍算作一个建设项目。 如XX工厂、XX商厦、XX大学、XX住宅小区等。 又称工程项目。 有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益一个建设项目，一个建设项目可以有一个或多个工程项目。 如工业项目XX化工厂中的烧碱车间、盐酸车间；民用建设项目XX大学中的图书馆、理