法学评论我国城市不动产登记制度的行政法分析.pdf

( ) ( ) 法学评论 双月刊 2008年第 1期 总第 147期 我国城市不动产登记制度的行政法分析 杨 　寅 　罗文廷 内容提要 :我国城市不动产采用的是行政登记模式 。受法学传统的影响 ,加之城市不动产登记制度刚刚起 步 ,对该制度的行政法学研究十分欠缺 。本文以不动产登记行为的法律性质为起点 ,根据中央和地方现有立 法的规定 ,从不动产登记机关 、登记审查方式 、登记行政赔偿责任以及登记资料的查阅与使用等四个方面 ,对 我国城市不动产制度作行政法上的分析 。 主题词 :不动产 　登记 　物权法 　行政法 　　契约自由、意思自治体现了私法的基本精神和价值 ,但国家行政权力却可以通过多种方式 、在诸多领域 对私法关系加以影响 。行政力量不仅可以经由法律 ,抽象性地对民事关系作事前规范 ,还可以透过个别行政 行为 ,具体干预个案私法行为的运作 。从部门法律看 ,在民法 、商法 、经济法领域 ,都可以感受到行政行为对 平等民事主体之间私法行为的规制 。规制内容既可能是使作为该私法行为内容的私法上权利 、义务关系发 ① 生 ,也可能是使之变更或消减 ,还有可能只是对之作有法约束力的确认 。 《物权法 》第 6条规定 :不动产物权的设立 、变更 、转让和消灭 ,应当依照法律规定登记 。第 9 条规定 :不 动产物权的设立 、变更 、转让和消灭 ,经依法登记 ,发生效力 ;未经登记 ,不发生效力 ,但法律另有规定的除外 。 登记作为不动产物权的公示 、公信方式 ,为人们确认权利主体 、类型、内容提供了一个判断标准 ,保障了第三 人的信赖利益和交易安全 。就制度特征看 ,我国采用的是起源于德国的权利登记制的不动产登记模式 ,但具 体地说 , 中国和德国的制度又有所不同。在德国 ,具有初级地方法院性质的土地登记局是不动产登记机关 , 登记官为司法官 , ②而我国则将具有土地或房屋管理职能的行政机关作为不动产登记机关 。因此 ,在我国有 必要在行政法的范畴内, 以行政行为的视角来分析不动产登记制度 ,实现对不动产物权的有效保障和利用 。 ( ) ( ) 我国大陆地区不存在私人土地所有权 ,不动产登记主要涉及 : 1 国有土地使用权和房屋所有权 ; 2 集 ③ 体所有土地的所有权 、使用权以及土地他项权利等 。 本文集中于对城市不动产登记制度的分析 ,主要涉及 土地使用权 、房屋所有权 , 以及土地他项权利的登记 , ④基本思路是 ———在将土地登记概括地作为一种行政 确认行为的前提下 , 从登记机关 、登记审查 、不动产登记涉及的行政赔偿以及登记资料的查阅与使用几个方 ⑤ 面 ,对城市不动产登记制度进行探讨 。 一 、城市不动产登记的行政法性质 在对不动产物权登记主体的规定方面 , 《物权法 》只是使用了 “登记机构 ”的表达方式 ,并未直接 、明确规 定 “行政 ”登记机构 。这样的规定是长期以来人们对城市不动产登记行为性质认识不统一的表现 。要认定 城市不动产登记主体为行政性质 ,所依据的只能是 《物权法 》以外的法律规定 。 关于我国不动产登记的性质存在三种意见 。第一种是 “私法行为 ”的观点 , “登记性质上为私法当无异 上海政法学院教授 。 华东政法大学 05级行政法研究生 。 ① 参见许宗力 : 《宪法与法治国家行政 》,台湾元照出版公司 2007年版 ,第 357 - 378页 。 ② 参见李昊 、常鹏翱 、叶金强 、高润恒 : 《不动产登记程序的