达国际 营销推广思路沟通案.ppt

1、本案地处分宜未来核心区域，周边配套逐渐完善。如何最大可能的实现商业最大化，争取更大的价值？ 2、在后期推广中，如何有效的应用推广策略在提倡高品质住宅社区的同时提高商业价值？ 3、国家政策层出不穷，特别是限购令的强势推出，造就市场观望情绪较大，在后期营销推广中，我们如何避其锋芒，出奇制胜？ 我们如何发挥项目地块的利益最大化？ 我们如何提升项目的市场高度？ 项目营销的几点思考 4、全为高层电梯房，且单套户型面积过大，如何规避此产品缺陷？ 1 1、规模较大，做足社区绿化及配套设施 2、城市的未来发展趋势，带来改善性及投资客户有所增长； 3、规划超前，布局合理，社区功能完善； 4、地价成本较低，发挥其价格优势。 项目核心价值挖掘： 1 第四部分 项目营销思路 项目SWOT分析 整体营销思路 1 一：整体营销思路 1 Q1：不期望结果 ——按常规发展的可能结果 从企业目标上 企业品牌贬损或增值有限 从土地运营上 土地价值贬损或增值有限 从销售上 项目形象增值有限，销售周期长，出现困境 1 Q2：期望结果 ——我们的期望目标 从企业目标上 成就企业高品牌价值，实现企业预期利润 从土地运营上 未来城市核心，土地增值 从销售上 整体形象发力，销售速度快，销售方式灵活多变 1 成就企业高品牌价值，实现企业预期利润 Q1 Q2 未来城市核心，土地增值 项目形象增值有限，销售周期长，出现困境 企业品牌贬损或增值有限 土地价值贬损或增值有限 整体形象发力，销售速度快，销售方式灵活 现阶段核心矛盾： 目前产品规划超前，高层、单套面积过大，本案能否取得突破？ 在开发中，如何提升项目形象？ 如何在营销手段上，尽可能减小开发商的资金压力，快速回笼资金？ 矛盾或冲突  ——Q1与Q2之间存在着的矛盾或冲突 1 二：营销思考及解决方案 1 1、分宜楼盘众多，我们如何脱颖而出？ 2、产品设计硬伤，我们如何打动客户？ 3、我们的客户在哪里？ 4、我们的机会在哪里？ 营销思考: 1 待解决问题 分宜楼盘众多，我们如何脱颖而出？ 产品硬伤，我们如何打动客户？ 我们的客户在哪里 我们的机会在哪里？ 在项目整体推出前，先通过活动提升项目口碑，建议扩大推广力度。通过良好的沟通，炒热项目。然后通过价格和大型活动策略启动销售。工程方便：临街商业氛围和主入口的施工，提升项目形象，提高客户购买信心。 通过整体包装，如物业公司（建议与上海或其他一线城市全国知名物业合作），通过提高附加值，卖品牌及服务 环境方便：做足项目的绿化和水系景观 通过其他楼盘的客户构成比例可以总结周边乡镇的需求量较大。开盘前一个月，在周边乡镇，通过路演，做好走出去营销。 低开高走，先快速拉升项目形象，引起热议。 解决思路 1 整体营销思路推进 （起） 推广 主题 第一阶段 阶段 目标 营销 思路 第二阶段 第三阶段 （承） 第四阶段 （转） （合） 积累登记客户 积累认筹客户 形象拔升 硬件卖点诉求 认筹宣传、开盘宣传 软性销售策略推广 （低首付、买房送汽车等） 促进销售 老带新 醇正国际化社区 耀世起航！ 入“恩达会”享X优惠 情感诉求 掀起共鸣 承托产品 丰富内涵 引进知名物业公司 宣传造势 口口相传 热火恩达，感恩分宜 提升形象和满意度 XXX物业进驻 享受大上海的体验 1 整体推广策略 四点：现场包装、媒体推广、路演推广、客户宣传。 以“四点”作为宣传阵地，以营销线作为串联线，开展全程推广宣传。 四点一线的总体推广策略。 现场包装 媒体推广 路演推广 客户宣传 一线：活动营销、事件营销线贯穿整个销售周期。 活动营销线 事件营销线 1 有爱的社区，我们的家 倡导青年成家运动 ----百对新人集体婚礼 为百对新人举行集体婚礼 政府领导出席主持婚庆大典 为百对新人赠送购房优惠礼券 新闻媒体追踪报道 1 通过亮眼的工地围墙营造， 形成颇具气势的形象展示线， 初步展现本案的气质特点 留下第一眼深刻印象 阵地围墙 第1步 先声夺人 借助沿街氛围、主入口的商业建筑形象展现 打造充分体现项目气质的形象视觉 用更直观的方式让客户体验项目 留下深刻好感 项目建筑形象（前脸） 第2步 峰回路转 通过对客户循序渐进的心理引导，进入现场售楼中心，豁然开朗。 别具特色的售楼中心及区域展示区，让参观者彻底融入未来商业实景，产生购买心理。 售楼中心（区域体验区） 第3步 豁然开朗 形象策略 1 认筹及开盘策略——活动造势“集中式开盘” 为达到理想销售率，烘托现场销售气氛的目的，建议邀请明星出场，开盘方式为集中式开盘。 集中式开盘2点巨大优势： 现场人气旺盛，可形成良好口碑； 气氛热烈而紧张，易逼定客户。 1 五大攻略 立体出击 概念攻略 事件攻略