地产法--交易法律制度(一).ppt

按揭的过程是什么样的？ 按揭的一般过程是：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。买方还清所有贷款本金及利息后，可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭楼宇并能优先获得赔偿。 * 楼宇按揭制度涉及几方当事人？ 楼宇按揭制度至少涉及三方当事人，即买方、卖方（开发商）和金融机构（银行）。在按揭关系中，有四至七个法律关系：即 1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系； 2、买方与银行之间的资金借贷关系； 3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系； 4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系。 5、买方与银行之间的房屋抵押关系； 6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系； 7、当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方所购房屋所产生的房屋回购关系。 * 房屋租赁 一、房屋租赁的概念和特征 1、概念：房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、特征： （1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。房屋的经营管理权人，所有权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。 （2）房屋租赁一般具有明确的期限。 （3）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。 （4）房屋租赁法律关系的成立与登记备案。【租赁合同是诺成合同，只要双方当事人意思表示一致合同即成立，与是否登记备案无关】---那为什么房屋租赁需要登记备案呢？ * 登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收的流失，是国家对房屋租赁进行管理和控制的一种手段。 《城市房地产管理法》F54\《城市房屋租赁管理办法》F13\16\17-----取得房屋租赁证（是租赁合法性的证据） 备案登记不影响房屋租赁合同的效力 * 二、房屋租赁分类 1、按租赁房屋的所有权性质，可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁 2、按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁 3、城镇廉租住房租赁。 三、房屋租赁当事人的权利与义务 (一)出租方权利： 1．依照合同约定收取租金。 2．租赁期间有权对承租人使用房屋进行监督和检查。 3．在租赁合同期满时收回出租的房屋。 * 出租方义务： 1．按照租赁合同约定将房屋交付给承租人占有、使用。 2．保证出租房屋的安全使用 3．不得损害承租人的利益 4．依法缴纳有关税费。 (二)承租人权利： 1．在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。 2．在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。 3．在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。 4．在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。 * (二)承租方义务： 1．按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。 2．爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。 3．因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。 4．承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。 5．承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。 * 四、房屋租赁合同 (一)房屋租赁合同的形式---应当采用书面形式（要式） 　第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 (二)房屋租赁合同的内容 (三)房屋租赁合同的终止： 1．房屋租赁合同期限届满。 2．当事人依法解除合同。 * 租赁合同（第219、224、227、231-233条） 　　1、承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。 　　2、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 　　3、承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，经催告后在合理期限内仍未支付的，出租人可以解除合同。 　 4、因不可归责于承租人的事由，租赁物部分或全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 　　5、租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同明知该租赁物质量不合同，承租人仍然可以随时解除合同。 　　6、不定期租赁的，当事人双方均可以随时解除合同