地产开发税收征管.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、土地使用税的清算 2、土地使用税的计算 （1）计算出占地面积与建筑面积比率 （ 2）计算上月交付建筑面积折算的土地面积 （3）计算累计交付建筑面积折算的累计土地面积 （4）计税面积乘以单位税额=本期应纳税额 * 二、土地使用税的清算 例：某开发公司10年征地面积为30000平米，全部建筑面积120000平米。11年6月交付房屋面积50000平米，12月交付60000平米。土地属于二类地区。计算11年土地使用税。 占地面积与建筑面积比率30000/ 120000=25% 第二年1-6月30000×12?×6/12＝18万元 第二年6-12月30000- 50000 ×25% ×12?×6/12＝10.5万元 合计38.5万元 * 四、个人所得税的清算 （一）个人所得税政策 个人所得的形式：包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益 。 房地产开发可能涉及的个人所得税： 1、开发全过程涉及的工薪个人所得税扣缴。 2、单位以培训、研讨、考察为名为个人组织的旅游费用，应并入个人当月工薪计征个人所得税。（财税[2004]11号） 3、股东投资分红所得按照20%缴纳个人所得税。 4、单位为个人购买汽车、住房、电脑不属于免税福利，应并入个人当月工薪计征个人所得税。（国税发[1998]155号） * 个人所得税的清算 5、单位在年终总结或各种庆典、业务往来以及其他活动中，对有关人员发放的现金、实物或者有价证券应计算缴纳个人所得税。内部职工并入工薪计税，外部人员按照“其他所得”计税。（国税函[2000]57号） 6、个人投资者从其投资企业借款在年终后不归还的，可视为红利分配计征个人所得税。（财税[2003]158号） 7、低价或者平价转让股权，应按照股权对应的每股净资产核实缴纳个人所得税。国税函〔2009〕285号 * 个人所得税的清算 8、企业为股东个人购买汽车并将所有权办到个人名下，实质为红利分配，应按“红利“所得计征个人所得税。如汽车用于经营活动，可由主管税务机关核定减除部分合理费用（国税函[2005]364号） 9、单位按照低于购置或建造成本价格出售给职工住房的差价部分，属于应纳税所得，比照全年一次性奖金计征个人所得税。（财税[2007]13号） 10、企业以未分配利润、盈余公积和资本公积转增注册资本和股本的，要按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。国税发〔2010〕54号  * 个人所得税的清算 （二）平价股权转让个人所得税的核查 假设某股东在2011年9月平价转让300万股权，负债表反映对应的每股净资产： 所有者权益合计3500万÷1000万=3.5倍 个人所得税：【300 ×3.5-300】 ×20%=150万元 见2011年9月负债表。 * 个人所得税的清算 负债表 项 目 期末 金额 项 目 期末金额 货币 390000 借款 5000000 应收账款 6800000 应付账款 预付账款 预收账款 存货其他应付款 1800000 合 计 110800000 合 计固定资产 8600000 实收资本累计折旧 5600000 利润分配固定资产净额 3000000 所有者权益合计 总 计 113800000 113800000 *  第七部分 房地产开发 税收评估分析 * 一、税收清算的审核 1、报送资料的审核： 各种证书、 包括：项目规划总平面图 、土地使用证、建设规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、项目竣工备案证 。 各种合同及其结算凭证 包括：土地出让合同，支付地价款凭证 ；土建和配套工程合同及结算凭证 。 已售和还建商品房明细统计表，清算期末会计报表 。已缴税（费）凭证。 * 税收清算的审核 2、建筑面积的审核 在开发过程，实际建筑面积往往与规划建筑面积或批准预售面积不一致，税收清算应使用实际建筑面积。 依据房管