屋交易税费问题总结.ppt

三、析产（离婚财产分割） * 营 业 税 离婚财产分割免征营业税 契 税 夫妻离婚、更名：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。 个 人 所 得 税 夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料， 在办理房屋更名过户时，不征收个人所得税。 印 花 税 税率0.05% 土 地 增 值 税 不征收土地增值税 * 房屋交易收费标准 一、房地产交易手续费 1、住宅房屋转让：每平方米6元； 2、住宅房屋产权交换：按面积差每平方米6元； 3、夫妻离婚析产、夫妻继承住宅房屋更名过户： 每平方米3元； 4、拆迁户购买存量住房，建筑面积低于《拆迁协议》注明原房屋建筑 面积的免收手续费，超过原房屋建筑面积的，超过部分每平方米3元，卖方按转让房屋全面积每平方米3元缴纳； 5、非住宅：按成交价格的1%缴纳 二、房屋所有权证登记费： 住宅80元、非住宅550元。 （共有权证工本费10元/本） 三、核档费：100元、律师查档50元每幢 * 二手房交易常见避税方法及风险 * （一）先签合同后过户即“以租代售” （二）“黑白合同” （三）抵押典当 （四）假赠与真买卖 （五）“生者变死者”二手房过户借遗产继承避税 （六）夫妻假离婚 （七）利用装修做低房价 （八）先公证后过户 * （一）先签合同后过户即“以租代售” 　　相关规定： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。 　　避税方法： 先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约定，等房子满了 5年再去办理过户手续，以此规避税费。 　　评论：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。 * （二） “黑白合同” 　　相关规定： 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 　　避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。 　　评论： 在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。 * （三）抵押典当 　　相关规定： 国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 2006 74号)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。 　　避税方法： 买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的债务，买家自然取得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。 　　评论：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。 * （四）假赠与真买卖  　　相关规定：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.6%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改房，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。 　　避税方法： 由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户