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房屋租赁 有关税收政策解读 *   按照国家税收法律法规和有关文件的规定，单位或者个人出租房屋应缴纳的税种涉及到：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税等。 为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康稳定发展，国家税务总局对住房租赁市场有关税收政策出台了一系列的减免税优惠政策。大幅度降底了房屋租赁的税负。 房屋租赁税收的具体规定如下： * 一、营业税 （一）概述 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务（包括出租房屋）的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照条例缴纳营业税。 单位和个人出租房屋，适用“服务业”税目，以租金收入为计税依据，按照规定的税率计算应纳营业税税额。 营业税税额=租金收入×5% *  （二）个人出租房屋的优惠政策 1. 税率优惠 《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收。 《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税。 即：营业税税额=个人租金收入× 1.5% * 2. 起征点的规定 深圳市个人出租房屋起征点由原来5000元调整为20000元。 即： 月租金收入＜20000元的，不征营业税； 月租金收入≥20000元的，按1.5%税率征收营业税。 * （三）纳税义务发生时间 1. 基本规定 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 *   2. 特殊规定（预收租金的处理） 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 * 3. 注意事项（定金和免租期处理） 定金： 对于收到的房租定金，会计和税务上的处理基本上是一致的，在取得时不确认收入，只有当定金抵交房租时才按规定确认收入缴纳税款。 免租期： 会计处理：根据会计准则的相关规定，出租人应将租金总额在整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。 税务处理：免租期内未产生纳税义务不缴营业税。 * 二、城市维护建设税 （一）纳税人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均是城市维护建设税的纳税人。 （二）税率：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计税依据，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1％调整为7％。 * 三、教育费附加 （一）缴费人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均应当依照规定缴纳教育费附加。 （二）缴费比例：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计算依据，按3%缴纳。 * 四、地方教育附加 （一）缴费人：从2011年1月1日起，凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均应当依照规定缴纳地方教育附加。 （二）缴费比例：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计算依据，按2%缴纳。 * 举例：深圳王某个人出租房屋，2012年6月份租金收入为8000元，7月份租金为21000元，请计算王某6、7月份应缴纳的营业额、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。 6月份： 不缴营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加（不够营业税起征点）。 7月份： 营业税=21000×1.5%=315（元） 城市维护建设税=315×7%=22.05（元） 教育费附加=315×3%=9.45（元） 地方教育附加=315×2%=6.3（元