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关 于 住 房 贷 款 ◆ 更改还款方式有“后悔药”吃 住房贷款“等额还款方式”和“等本还款方式”，消费者于今已是耳熟能详。对于已经贷款的客户来说，在真切地了解了两种还款方式的特点之后，还有没有后悔药可以吃买呢？ 为了给广大按揭客户提供更多的选择空间，工商银行上海分行将正式开始受理个人住房贷款（不含公积金贷款）还款方式变更业务。据了解，交通银行上海分行于2002年5月就推出了该项服务，并在“个人住房贷款八项售后服务措施”中明确列出，具体要求中借款人每年只能申请一次还款方式变更，较之于工行在借款期内还款方式只能变更一次的要求宽松许多。 此外，上海银行也于1997年就设立了该项业务，但并未向外界作宣传，虽然银行并不鼓励客户变更还款方式，但数据库在建立之时就有此选项。 农业银行上海分行同时也称，虽然他们应客户需求设立了该项服务，但由于更改还款方式涉及到合同的变更和银行庞大数据库系统的修改，对客户来说手续繁琐，银行也因此增大运营成本，所以也不鼓励借款人频繁更改借款方式。建设银行上海分行则称还贷方式变更业务尚在讨论中，何时出台还无定论。 ◆ 贷款购房不买保险 李先生去办理购房按揭时，银行要他办一份房产的按揭保险，李先生很不以为然，说：“我把房产押在这里还不够么？还多交钱去办什么保险呢？” 住房按揭是一项需要相当时间才能归还的过程，中间可能存在许多意想不到的风险，这种风险的威胁不仅仅是对借款银行是，购房者同样面临风险，这些风险主要发生在以下三个方面： 一、住房的以外损毁风险 有自然灾害之类，如大风、雨、雪等；有以外火灾、爆炸等等；有意外的认为损毁，如购房使用人自行拆改，强度使用无维修无保养造成住宅楼的使用寿命减少等。这样一旦房屋无法居住，购房者同样面临巨大风险和损失。 二、购房人偿还能力方面的风险 随着经济体制改革的不断深化，职工下岗、生意破产都不再是希奇的事了，也就是说购房人按揭随时也有失去偿还能力的可能。对按揭房屋保险也是对购房人权益的保障，如借款购房人在身体健康方面因意外原因不能继续偿还房款时，可以控制其无力偿还贷款的风险。对银行方面来说，可以防范诈骗、套现的可能。 三、不能还贷后房地产处理的风险 一旦按揭人无法购买房地产，银行收回按揭房屋再次转让的社会、经济环境以发生变化，按揭房地产价格有可能低于银行的贷款及利息，加上银行还要为房屋产权的转移付出多种税费和劳务费，银行按揭的成本风险不言而喻。 保险公司参与银行按揭，并非仅仅是为了增加业务收入，更重要的是转移风险、分散风险、实施补偿功能，解除按揭双方购房的后顾之忧。 因此，李先生应该感到庆幸，因为按揭保险让他按揭购房也能安居乐业。 ◆ 购房贷款合同可变更 10月8日工商银行总行正式对外公布了对个人购房借款合同变更的有关事项的新规定。客户今后将可以根据自己的实际情况和银行的有关规定在贷款期内对原合同约定的贷款期限、还款方式和抵押物等进行变更和调整。昨日，从工商银行天津市分行获悉，该行正在制定具体细则，并将设定试点逐步推进此项工作。 据悉，根据该办法，借款人可经银行同意延长贷款期限，减少每月还款额，从而增加还款能力；通过调整还款方式，合理调整还款计划；通过变更抵押物，可以实现已购房屋的更换。同时，借款人在办理上述手续时，还将因在工行发生了借贷关系而获得简化手续、减少程序等方面的便利。个人购房借款合同的变更是建立在原合同当事人平等协商的基础之上的，原合同未作变更的部分在借款人还清贷款本息之前仍然有效。 工商银行天津市分行有关人士指出，试点初期对客户一般有严格的审核手续，例如在众多申请延长贷款期限的客户中，银行侧重考虑那些有良好的还款记录的申请人。此外，办理合同变更还涉及了公证、律师、抵押登记(备案)、保险等费用，这些费用将依据具体情况而计算。由于新规定是工商银行对已在工行有住房贷款的客户推出的一项新的服务举措，目前仍在完善中，今后将逐渐使更多市民受惠。 ◆ 提前还贷如何办理 目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定： 一、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款； 二、贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需１万元以上、以万为单位的整数。 三、借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向