典型案例---------门面承租人能否主张优先购买权.doc

典型案例 ? 门面承租人能否主张优先购买权 2003-11-1 ?案情甲、乙、丙三人分别与某单位于２００２年１月１０日签订房屋租赁合同，合同约定：三人分别租赁该单位商场五个门面中的一个，租期一年，从２００２年１月１０日至同年１２月１０日，按季交纳租金。合同签订后，三租赁户向该单位交纳了上半年的租金。同年６月１５日，该单位未通知三租户商场即将出售的情况下，与另外三人丁、戊、己签订了房屋买卖合同，将三租户门面在内的商场整栋房屋出售。同日，该单位召集所有租户开会，告之商场整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，同年７月１日以后的租金由丁、戊、己收取。甲、乙、丙不服，以该单位侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令该单位与三购房户的房屋买卖协议无效，并赔偿经济损失。????争议承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋？????第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。????第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。????第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。????评议笔者同意第三种观点，理由如下：????在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，在可以分割出卖的情况下，出租人是分割出卖，还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋又是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。????承租人的优先购买权是法定的，没有附加任何条件，不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。????上述第一种观点是适用法律中典型的形而上学主义，也是片面机械地理解优先购买权的法律规定。只要稍微转换一下出租人出卖整栋房屋的性质审视角度，就会得出承租人是否享有优先购买权的正确结论。出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋，并未改变出卖租赁房屋的性质，仍然是出卖租赁房屋的行为。因为其出卖的标的物含有租赁物，只是大于租赁物。难道说出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋，就不是出卖租赁房屋吗？很显然不能得出这个结论。那么怎么看待出租人的整体出卖行为呢？笔者认为，出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。法律规定承租人的优先购买权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。在该案中，具体表现为甲、乙、丙三租户是否愿意接受出租单位的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。承租人的优