华业行观察：百城房价连跌3个月 多地“救市”暂无效果.docx

华业行观察：百城房价连跌3个月多地“救市”暂无效果在此番房地产市场的调整中，“逐步回归理性”是不少业内人士的共识。当前，各地先后发布政策为楼市松绑减压，以浙江为例，在8个限购城市中，已出现了集体限购松动。四川更是出台了直接贴息银行3%的政策来支持刚需市场。不过从短期来看，成效并不明显。华业行机构市场首席分析师认为，市场的问题应该交给市场去解决，地方政府不宜过多干预。在地方政府积极“救市”之时，房价仍然在固执地往下走。中国指数研究院8月1日发布的7月份百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比6月下跌0.81%，这也是继5月、6月以来的第3个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。截至目前，在全国46个限购城市中，已经有31个城市在限购方面有不同程度的松动，占比超过60%。华业行机构数据研究院负责人表示，放松限购无法从根本上扭转当前市场库存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于稳定预期，促进市场回稳。金融支持是否到位、企业促销力度以及需求预期的转变将是市场回升的关键要素。在网易经济学家年会夏季论坛上，民生证券首席经济学家邱晓华表示，今年底或明年初，房地产市场很可能会回到更多由公平市场竞争和合理供求关系以及政府必要的监管下的理性发展，因此房价不会再重复过去暴涨、暴跌的极端现象。房价环比连跌3个月百城房价已经连续第3个月下跌，从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。与6月相比，7月价格环比上涨的城市数量减少了5个，其中涨幅在1%以上的有3个，较6月减少4个；7月价格环比下跌的城市数量较6月增加5个，其中跌幅在1%以上的有39个，较6月增加4个。包含四个一线城市在内的十大城市全部环比下跌，且跌幅超过全国。房价环比跌幅逐渐加深，同比涨势也日渐微小。7月百城住宅价格同比上涨4.72%，涨幅较6月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。100个城市中，有48个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较6月减少15个。此外，上半年大多数房企销售金额仍然同比下滑，而能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。在中国指数研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标了的50%，目前完成目标40%以上的企业有12家。房价下跌的另一个原因是库存。上半年，我国商品住房销售面积为42487万平方米，同比下降了7.8%，销售额也同比下降9.2%；待售面积则增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面积也同比增长8.3%。“从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨诱发大量新房集中上市，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品房价格将进入为期2~3年的调整期。尽管长期拐点尚未出现，但短期下跌难以避免。”中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华说。楼市正逐步回归理性当前，大部分限购城市也开始出台相关“救市”措施，天津、南宁、无锡、合肥等超过30个城市限购政策调整或取消，但业内对放松限购的效果预期并不看好。黄瑜表示，部分库存过大、需求不足的城市，通过放松限购、调整公积金政策等措施力图维持市场平稳运行。供应方面，迫于库存高企和负债率较高的压力，多数房企采取低价加推、降价促销等策略，加大推盘以价换量以保障业绩。“在市场信息更发达的大中城市，品牌房企对市场反应更加敏感，促销项目增多且价格下调幅度扩大，但需求方面，消费者仍然预期市场保持下行，入市意愿不高，市场成交没有明显改善。”华业行研究部总监表示，预计在2014第三季度，限购等救市政策出台难以对低迷期市场起到比较大的刺激作用，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，千方百计消化库存。7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的2014年《中国住房发展（中期）报告》显示，我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势，中国楼市告别两位数的高速增长期，正逐步回归理性。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，市场的问题要交给市场解决，对于这次市场自发的调整，地方政府不宜过多干预。他认为，今后楼市调控应侧重区间调控，综合房价、库存、投资等多元指标。如果房价跌幅不超过30%，库存没有超过6至10个月，投资也没有大幅下滑，那么政府不要急于干预，还应采取中性的金融与财政政策。