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华夏幸福基业借壳落定(2011-09-13 21:23:28)转载标签：财经分类：金融实务■中国房地产报记者宋振庆北京报道8月29日，浙江国祥制冷工业股份有限公司（ST国祥，600340.SH）公告称，近日收到证监会对公司向华夏幸福基业股份有限公司（下称“华夏幸福基业”）发行3.55亿股购买相关资产的批复文件。这意味着，华夏幸福以地产资产借壳ST国祥上市尘埃落定。根据ST国祥的重大资产重组报告书，公司拟以全部资产及负债与华夏幸福基业持有的京御地产100%股权进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元，公司将向华夏幸福发行股份购买置换差额。一旦重组实施后，华夏幸福“住宅+园区”两项重头业务将进入上市平台，使ST国祥转变为一家房地产上市公司。“鉴于目前华夏幸福基业的资源禀赋、在地产和园区开发上的丰富经验以及表现出的发展势头来看，ST国祥事实上已经迈入了二线蓝筹的行列。”对华夏幸福基业进行了深度调研的第一创业地产分析师陈晓波表示。财富增值游戏宏观调控不断收紧的政策环境下，华夏幸福基业已经是今年第7家房企借壳获批的幸运者，同时也成为河北地区继荣盛发展和天山发展后第3家房地产上市公司。“一方面因为这次重组是2009年6月份提出的，赶在证监会禁令之前；另一方面华夏幸福基业的园区开发符合国家产业战略政策的大方向，借壳获批并不算意外。”有不愿具名的分析人士表示。实际上，从今年7月初开始，已经有部分“先知先觉”的资金进入ST国祥。借壳重组获得批复后，公司股价更是连续蹿升，从而成为了又一台造富机器。由于ST国祥依然算是一个比较干净的壳，华夏幸福基业的这次借壳以“资产置换+定向增发”的方式进行，不仅并未动用一分钱的现金，而且获得不菲的账面收益。方案中的定向增发价格定为3.95元/股，而截至8月31日，ST国祥已经涨至16.02元/股，以此计算，购买其3.55亿股的华夏幸福基业账面浮盈便达到了42.85亿元。由于华夏幸福的董事长王学文持有华夏幸福81.5%的股份，其个人账面财富也暴增了35亿元，考虑到ST国祥的上涨势头仍未停止，这场财富增值游戏还会继续进行下去。根据华夏幸福基业的承诺，ST国祥2011年~2013年的净利润将分别达到9.49亿元、12.84亿元和14.71亿元，如果未达成将以股份方式补偿股东。华夏幸福基业所承诺的业绩相当可观。2010年，A股房企第一梯队中的金地集团（600383.SH）和招商地产（000024.SZ）净利润分别为27亿元和20.1亿元，而第二梯队中的首开股份（600376.SH）净利润也仅为13.45亿元。按照这个水准比较，陈晓波“二线蓝筹”的判断并不为过。双核驱动模式ST国祥本来顶着“台资第一股”的光环于2003年上市，但台湾陈氏家族在国内空调业空前激烈的竞争中逐渐败下阵来。从2007年至今，每年扣除非经常性损益的业绩都是亏损的，公司也渐渐走到了暂停上市的边缘，无奈之下，陈氏家族只能选择卖壳给华夏幸福基业。2009年就提出重组方案的华夏幸福基业由于地产调控的因素，借壳的进程一直被搁置下来。目前，由于致力于环北京地区的地产业务发展，加上园区建设赢得各地政府的欢迎，44岁的王学文率领下的华夏幸福基业势头正盛。从本次注入的京御地产报表上可以证明这一点。截至2011年6月30日，京御地产拥有土地储备812.34万平方米，基本分布于环绕北京的廊坊、香河、怀来、固安等升值潜力巨大的区域；账面货币资金32.91亿元，预收账款124.49亿元，存货149.19亿元，去掉预收账款后的负债率仅为25%，几乎锁定了未来两年的收益和风险。在重组方案提出之前，京御地产进行了两次“突击增肥”——于2009年2月和4月各增资2亿元，注册资本金达到了7亿元。同时，华夏幸福基业也将住宅和园区两大资产包拨入京御地产中，基本相当于集团地产业务的整体上市。陈晓波认为，华夏幸福基业以园区开发立项，地产开发随行的模式类似于华侨城的“旅游+地产”模式，“这种模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多种业态物业开发经营中”。长城证券分析师黄清林则指出，华夏幸福基业的园区开发兼有土地整理、园区建设、招商引资和后期服务的独家权责，是风险极小并且累积效应可观的盈利模式。“园区开发是公司最大的亮点，纵观国内园区开发企业，无论是在开发规模、还是开发深度上都无出其右。”黄清林表示。此外，很多分析人士大都忽略了一点，除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。这部分金融资源在日益逼仄的融资空间中将可能产生重要的作用。