大型企业物业资产管理研究.pdf

现代商贸工业 No．22，2010 ModernBusinessTrade 2010年第22期 Industry 大型企业物业资产管理研究 吕敏怡 王昨非 (．．it。-京林业大学经济管理学院，北京100083) 摘要：我国的企业物业费产管理尚处于萌芽阶段．与国外相比。发展很不成熟．反映出的许多问题，既涉及到整个市 场，也有关于企业自身。就钟时大型企业的物业资产管理进行研究，结合国外发展状况。提出出现的主要问题，并对于今后 的发展方向进行探究。 关键词：物业资产；资产管理；发展方向 中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672—3198(2010)22—0053—02 物业资产是企业维持正常经营管理的必要条件．企业 2大型企业物业资产管理现状 物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业 企业物业资产管理在我国尚属一个新领域，随着我国 资产的管理。物业资产的价值一般主要体现在对于主营业 大型企业的发展及市场竞争的加剧，对于物业资产管理的 务的支持，而非投资价值。这些资产的使用和管理常常被 需求也会随之增加。但是各方面因素，导致我国在此方面 放于次要位置。随着经济全球化和信息技术革命的推进， 并没能和国外保持相同的步调。而且由于各企业拥有的物 许多企业因联合、并购、重组及财务危机等进行了战略和结 业资产和整个环境的特殊性，成功企业的物业资产管理方 构调整。在调整的过程中，企业物业资产管理的作用和地 式方法是难以被复制模仿的。所以在物业资产管理方法上 位被日渐重视。 很难有一个统一的能指导整个行业的金律。 l企业物业资产管理概述 2．1物业管理行业的资产管理瓶颈 1．1企业物业资产 2．1．1物业资产管理市场不健全 现代企业中，企业物业资产以被视为人力、资本、信息、 中国物业资产管理服务对象主要还是以消费性与自用 技术之外的第五种战略资源。企业物业资产是指企业为了 型为主的住宅类物业资产，而投资性与经营型的商业地产 生产和持续发展而拥有或租用的房地产。 类，仅占物业资产10％至20％之间。以上说明我国物业资 在企业的资产负债表中，物业资产包括以下细目： 产管理市场化还处在初级的萌芽阶段，市场化程度不高，整 (1)建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的体市场处于不完全竞争状态。 建筑费用； 2．1．2物业资产管理业务开展缺乏必要的资本金 (2)在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额； 物业服务企业缺乏足够的自有资金和必要的原始积 (3)土地：用于生产的土地费用； 累，又没有相应的金融资本介入，要想通过整合、收购、兼并 (4)租赁费用：租赁物业，厂房、设备的折现值； 等方式做大做强企业，进行物业投资、资产经营、设施管理、 (5)自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和资产评估、资产处置以及财务管理等资产管理活动难度很 森林等； 大。 (6)其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附2．1．3物业资产管理专业化人才不足 属部分。 据不完全统计，中国物业管理行业的绝大多数从业人 由于会计准则和处理方法的不同，物业资产的确定也 员与绝大多数物业服务企业，从事的是基础性物业管理与 有差异，但基本为以上6类． 物业维护方面的工作，了解物业资产管理，从事实务操作物 1．2企业物业资产管理 业资产管理的从业人员，保守估计不到3万人，较为系统研