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大型国有施工企业的物业管理模式探讨 陈杨茁 中交第四航务工程局有限公司 邮编 510500 摘要：本文以某大型国有施工企业为例，介绍了该公司目前物业的管理模式中存 在的问题，并对该公司今后的物业管理模式进行了规划与探讨。 关键词： 大型国有施工企业；物业管理模式 Abstract: this article with alargestate-owned construction enterpriseasan example, introduces the company now property management mode, and the problemsin the future of the companysproperty management model for the planning and discussion. Keywords: largestate-owned construction enterprise property management mode 中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号： 引言：大型国有施工企业经过几十年的发展一般都拥有一定规模的物业资产在, 业务多元化的今天,这些企业利用内部土地的盘活开发形成了新型的经营性高档 写字楼及商业物业。物业结构从原来纯粹自用到经营性物业占据半壁江山，其原 来的物业管理规模也必然应进行相应的转变，从而充分发挥其物业资产的价值与 作用，更好地服务于企业发展战略。 ⅹⅹ航务工程总公司是一间年营业额超百亿的大型施工企业，经过60年的发 展与积累，其已形成了超过10万平方米的生产、办公、居住物业。目前这些物 业的管理模式主要是总公司设资产管理部门，作为整个公司物业资产的归口管理 与指导部门，具体物业管理运作事务分别由总公司及各子分公司设立的物业管理 公司或物业管理部进行管理。 这种管理模式存在的主要问题一是全公司内部专门的物业管理公司就有 5 个，造成各自管理的业务量小，规模小，进而导致竞争力弱，机构重复，人员多， 整体运行成本高；二是整体管理水平不高，突出的问题是具有现代物业管理观念 及丰富实践经验的物业管理师及专业管理人员缺乏；三是物业管理质量与收费之 8 / 间的性价比不高，比如普通本部自用办公楼月管理费高达 元平方米，但其管 理内容无外乎保洁、保安、设备管理等简单日常项目。职工大院则因管理费较低 1 物业公司赢利十分有限，因此管理服务项目能减则减，整体服务质量下降。少数 楼龄较长，未在大院内部的单体楼则大多无物业管理，这些楼宇不定期还需要企 业出资进行一些大项的维修活动；四是在公司全力推行主营业务标准化的大背景 下，物业管理的规范性、标准化运作水平却较低；五是总公司资产管理部负责物 业管理方面的人员配置不过二三人，加之无权直接干涉下属公司的经营与物业管 理，因此难以发挥其最核心的资产管理指导作用。近年随公司业务结构的优化调 10 整，内部土地盘活开发业务发展较快，预计两三年后公司将新增超过 万平方 米的高档写字楼及商业物业。这些新增物业未来的管理及以上问题的存在使得公 司物业管理模式的调整变得十分必要与迫切。 采用何种物业管理模式，首先应服从于公司资产管理的目标要求。公司目前 以及未来即将新增的物业类型，基本分为三类，一类是满足了于企业自身发展生 产所需的基本办公、生产用房；第二类是公司现有的少量出租物业及公司未来几 年将新增的投资性物业，这些物业的管理目标是通过经营、出租、管理等活动获 得良好的现金流收入，这些收入早期将用于偿还建设所需资金，完成建设资金回 收后这些投资物业就实实在在成为公司利润的主要增长点；第三类是职工宿舍 楼，这些物业大多已按照市场化的原则进行管理，职工缴纳一定的物业管理费， 物业公司提供相应的物业管理服务。公司对于该类物业的管理目标应是继续完善 这种市场化的运作，逐步解决遗留的一些历史问题，协助街道推动职工小区的文 明建设。 很显然现有的物