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如何做好房地产项目的投资控制咨询 周安定 （浙江新联工程管理咨询有限公司台州分公司） 摘 要：伴随着城市化的进程加快，房地产项目投资是当前经济发展的重要促进 因素之一，对于其他行业如钢铁、水泥等也存在着拉动作用。然而，由于投资的 过快发展，泡沫的出现，从投资商、开发商、施工方和政府相关监管部门的角度 来看，房地产项目投资控制存在着一定的问题和误区，不利于房地产行业的良好 发展。本文对当前房地产项目投资存在的一些问题进行了分析，并就各阶段的投 资控制提出了一些看法。 关键词：房地产项目；投资；咨询；控制 一、房地产项目投资及意义分析 (一)房地产项目投资 房地产业既属于资金密集型产业，也是国民经济的先导产业之一。投资是拉 动经济发展的三驾马车之一，房地产投资由于其自身的特殊性，上游可以带动建 筑、工业等方面的，下游可以拉动消费、投资、第三产业等，是当前市场经济的 重要组成部分。房地产建设项目投资可以分为静态投资部分和动态投资部分。静 态投资部分由建筑安装工程费、设备器具购置费、工程建设其他费和基本预备费 组成。动态投资部分,是指在建设期内,因建设期利息、房地产建设项目需缴纳的 固定资产方向调节税和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动 引起的建设投资增加额，包括涨价预备费、建设期利息和固定资产投资方向调节 税。 (二) 房地产项目投资的意义 随着房地产市场的火热发展，房地产的投资甚至是投机成为多数人获得经济 的一种普遍选择，因而国家和政府先后出台了多种政策进行调控。在房地产成为 一种经济行为时，越来越受到政府和人们的重视。对企业而言，通过对房地产项 目投资实行内外监控，可以使企业在项目投资建设实施期，对投资状况进行严格 控制和防范投资风险，能够得以平稳健康发展；从社会的角度来看，对房地产项 目投资进行严格控制，可以避免重复建设，防止盲目投资，防止泡沫经济的发生， 引导房地产行业和住房供给合理、平稳、有序发展，以获得更大的社会效益和经 济效益。 二、当前房地产项目投资的现状分析 （一）放松了对房地产投资的资金监控 当前，由于银根紧缩，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风 险没低之尴尬局面。事实上，我国开发商普遍存在着开发资金单一，融资渠道狭 窄的困难，虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产 品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度限制，依然改变不了大多数商业地产 开发商主要依靠银行贷款的现状，开发商在短期内获取资金的能力十分有限，房 地产业普遍存在着“融资冲动”。从而造成的局面是房地产企业资金短缺与浪费 并存。 （二）投资超标和不规范申报现象严重 一方面，一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹 集到更多的开发建设资金，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事 实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这就使得房地产开发项目可行性研 究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。另一方面，由于 国家监管机关对于房地产投资主体与房地产项目的资金都有相关规定，如对外商 投资房地产企业而言，投资超过3 亿美元（2010 年4 月前为1 亿美元）须报国 家商务部审批。各地发改委也对房地产项目的总投资进行了约束,这就导致一些 房地产企业为了取得审批手续，将项目分拆，多次申报，以不合规的方式取得相 关审批文件，使得政府部门的宏观调控手段失去意义。 （三）可行性研究与前期工作准备不足 正常情况下，房地产项目作为投资动辄百万、千万乃至数亿的项目资金投入， 理应做好详尽的可行性研究与项目测算，但事实上，大多数房地产开发商却往往 忽略了对前期可行性测算的重视，而更偏重于经验判断。在市场经济条件下，影 响因素多且复杂，以经验来判断市场往往会使决策偏离市场，没有做好前期测算 特别是定量测算，盲目地认为消费者是可以引导、培养的，在项目过程中遇到的 困难就难以挽回。如“巨人”大厦，缺乏对于自身现金流的考虑，对未来项目的 定位与市场都没有正确完整的认识，导致不仅出现了“烂尾楼”，而且也拖垮了 整个公司。 （四）房地产投资过程中忽视了风险观念 房地产业作为综合性较强的复杂产业，还具有生产周期长、投资额度大、资 金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。其潜 在风险点非常多，一是政策风险，即国家经济宏观调控与产业导向风险；二是市 场风险，包括消费市场与金融市场；三是法律风险，即房地产开发过程中与投资 者、关联方、消费者之间的法律问题；