如何做好物业设备的巡检工作.pdfVIP

FIRSTLINE (第一线] 如何做好物业设备的巡检工作 -—_一I U-nil——_●———●●_—-—————-——_●——■——_■——_—●-_—■———●●●—-—_————_■———●—●———_—●●●—_—●●_—●———一 文／刘方正 ……一4‘………9-………‘………9…………t～…’ 一一 扩 一——|h—i 1…一一…“^’…1一o～H一 物业设备的巡检是对物业中}匕较重 可以防止事故的扩大化。 要的、关键的设备及其机房按一定的频 2．委外维保的设备及机房不必列入物业管理部门的巡检范围。 次进行周期性的巡视和检查，它是物业 在物业管理工作中，电梯等设备及其机房一般委托具有保养资质的专业公司承 设备管理的重要内容之一。笔者结合自 担，因此一些人就认为这不属于物业管理部门巡裣的范围。持这种想法的入忘记了物 身工作实际，对如何做好物业设备的巡 业管理部门对委托维保单位的督查职责。电梯等设备是物业的重要设备，其机房当然 检工作谈一点看法。 也是重要机房，因为专业维保单位一般是对这些设备进行周期性保养，不可能天天到 目箭物业管理中对设备巡检认识的 现场，因此对电梯等委外维保设备及其机房的天天巡检工作自然应由物业管理部门承 几点误医 担。在巡检中发现问题及时报修，做到防微桂渐，确保电梯等设备的安全正常运行， I．役备管理主要是11鼓好设备的日 同时对维保专业公司的工作迸行督查，提出整改意见。 常维修和周嬲保养工作，巡检没必要。 物业设备巡捡的对象、周期和频次 持这种想法的人觉得平时对物业设 所谓巡检，并不是说将大大小小的所有物业设备都列入巡检范围，巡检对象主 备的维修保养及安装工作已经够忙了， 要是针对物业中比较重要、比较关键的设备及其机房。而设备不同、使用环境不同、 只要做好这些工作便可保证设备的正常 季节不同，巡检的周期也有区别，参见表1。 运行，不会出什么大偏差，因此感到没 必要再安排专人去进行设备的巡检。但 事实并非想象那么简单，虽然做好设备 ；!j蘩统I 蛾窝。1 逛醺蠲朝釉i舞淀 维修工作可以减少设备故障率，但并不 供配电 圭钒房 {～4次／天 能保证设备不出故障，而且设备发生教 层面分机房 1次／3～10天 障往往是随机的、难以预料的。笔者在 升降机(毫梯。机械车库等) 电梯机房 1～2次／天 工作中就曾遇到过接触器接线桩头松动 给排水 泵房 1～2次／天 引起导线发热失火事故；补偿电容器漏 中央空调 主机房 1～4次／天(运行期) 油事故以及地下车库囡暴雨进水而造成 层面机房 1～2次／天(运行期) 的积水事故等例子。试想，如果物业管 通风 机房 1次／天(运行期) 理人员每天都能或者定期对设备机房及 采暖、锅炉 机房 1～4次／天(运行期) 有关重要关键的设备进行认真巡检的 消防、监控等弱电控制 机房 1～