如何区别住宅小区物业共有部分.pdfVIP

如何区别住宅小区 物业共有部分 ◎王嘉吾 城市商品房住宅小区物业共有部分，就是指一个住宅区域内，属于该区 域全体所有权人即业主共有共用的不动产。对我国城市商品房住宅小区物业 共有部分所有权的界定和怎样经营管理城市商品房住宅小区物业共有部分， 是铲除房地产业腐败源头、维护广大购房百姓利益的关键，更是共建和谐社 会的基础之。 +：‘ 随着我国城市住房体制改革的不断加快和深入，以小区为单位的城市住 宅一栋栋拔地而起，在这些居住区域内，除了独栋别墅的专有部分是独立的外， 几乎所有业主的私人房产如：墙、柱、梁、地板、顶板、室内的各种管道都 是连接在一起的。 他们共用楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、设备问i共享小区甬道、 绿地、花园、广场、地下室．自行车房和楼宇的地基、外立面、房项等；共 同维护支撑住宅运行基础的管线组网和设施、设备，小区中还有连同住宅建 设一起规划的公共配套设施，如：小区的管理用房、地下车库、锅炉房、配 电室、会所等。 业主们的购房款中还包含了小区周围城市基础设施的建设成本．如 道 路管线、配电室、居委会用房、人防工程、公共厕所、垃圾转运站、中小学、 幼儿园的校舍等。公摊在业主房产中的建筑面积、共有共用的设施、设备和 庞大的公共使用区域以及与之有关的城市基础设施，由于这些资产的存在， 构成了我国城市商品房住宅小区物业共有部分。 怎样区分城市商品房住宅小区物业共有部分的所有权、使用权，以保证住 宅区域内产权人的共同利益不受侵占?这些权属区分的不界定以及住宅／1＼区-物 40 业共有部位经营管理权的错位，是 工程设施、建筑界线、开发期限等 费或批租地价i第二，前期工程费； 造成我国当前城市住宅小区物业纠 都做了具体的要求，将一个商品房 第三，基础设施费i第四，建筑安 纷频发最直接的因素。因此，从我 开发项目的有偿土地使用权限界定 装费j第五，配套设施费：第六， 国现有的房地产业相关法律规定和 得很清楚。 开发间接费等，这些成本开支的范 对城市商品房住宅小区开发建设资 2、城市商品房住宅小区土地 围．已经涵盖了此开发项目的全部 金来源和成本构成的追溯，界定我 使用费的缴纳 费用支出。有部分商品房住宅小区 国城市商品房住宅小区物业共有部 在我国城市中开发商品房住宅 的配套商业设施如：独立的物业用 分的所有权属．可以加强住宅小区 小区，开发商在签订了《国有土地 房、会所和地下车库等有可能是开 物业共有部位的经营管理。 使用权出让合同》后，必须按合同 发商自己缴纳的土地使用费，但是， 1、国有土地使用权的出让 规定向政府主管部门缴纳一定数额 这些设施的建设成本无一例外地以 要区分商品房住宅小区物业共 的土地使用费，此项费用中包含： 配套设施费为名，分摊到整个开发 有部分的所有权，首先要从我国土 土地出让金、土地增值税以及国家 项目之中。还有，政府划拨土地建 地出让制度谈起。《中华人民共和 有关土地的费(税)，其中最大一 在小区中的锅炉房、配电室、人防 国城镇土地使用权出让和转让暂行 项就是土地出让金。土地出让金的 工程、垃圾转运站、公厕、小学、 条例》第二章第八条规定：“土地 收费标准，是由当地人民政府主管 幼儿园等城市基础设施的建设安装 使用权出让是指国家以土地所有者 及有关部门根据各城市实际情况划 费．也是构成小区整体开发成本的 的身份将土地使用权在一定年限内 分土地级别，再依据项目的规划条 费用要素。事实上城市商品房住宅 让与土地使用者．并由土地使用者 件如容积率等，参照修正系数标准 小区的所有开发成本，最终埋单人 向国家支付土地使用权出让金的行 具体协商定价的。 都是购房业主，开发商在建设期间 为。土地使用权出让应当签订出让 一个住宅小区开发项目的土 只是垫付了部分资金