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金融在线 如何提高物业专项维修资金的使用效率 黄永国 (厦门市住宅区公共设施维修金咨询审核中心，福建厦门361000) 摘要：物业专项维修资金制度的设立为物业公共设施设备的维修、更新改造提供了资金保障，但由于投票表决遭 遇困境，使用效率低成为普遍存在的问题，本文根据这方面的问题提出相应的对策：一是以业主代表大会取代业主 大会作为小区重大事项的决策机构；二是利用网络信息化技术，推动发展电子投票；三是设立物业专项维修资金应急 使用制度；四是简化使用程序，主动跟进服务；五是促成小区业主委员会的成立。 关键词：物业专项维修资金；提高；使用效率；对策 物业专项维修资金俗称房屋养老金，近年来，随着房地 行使所代表的业主的权利。 ． 产市场的不断发展，特别是住房制度改革的深化及住房商品 二、利用网络信息化技术。推动发展电子投票 化的推进，其在为物业保值增值方面所起的作用越发明显， 小区重大事项的决策，传统的投票方式一般都是采用纸 并越来越受到社会各界的关注，但是《物权法》规定：筹集和 质方式投票，这种投票方式直接、明了，但最大的不足就是工 使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建 作量太、效率低而且容易出现弄虚作假并影响小区邻里关系。 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 由于传统纸质投票方式需投入大量的人力和时间成本，显然 的业主同意。法律强制性规定使得业主表决通过难，直接造 已不适应当前规模化大型化的房地产开发需要，即使最后表 成物业维修资金使用效率低，物业管理随之出现不少新问 决获得通过，时间往往也会拖得很长，维修更新改造的项目尤 题。据不完全统计，截至2011年底全国共筹集专项维修资 其是那些不能长时间拖延需立即进行维修更新改造的公共设 金余额近3000亿元，而动用该资金进行维修、更新改造不足 施设备也可能错过最佳时机，不利于物业的保值增值。 30亿元，使用率仅1％。笔者认为，可通过采取以下对策来 因此，推广采用现代网络信息化技术进行投票，即所谓 提高维修资金的使用效率。 的“电子投票”必然成为未来发展趋势，我国互联网的日益普 一、以业主代表大会取代业主大会作为小区重大 及也为电子投票的推广创造条件。电子投票方式主要包括： 事项的决策机构 短信投票、语音电话投票、上网投票和触摸屏投票。电子投 这种方式之所以具有较强的可操作性，主要是其与我国 票比起传统纸质投票有多方面优势：(1)工作量小、技术成 当前的人民代表大会业主大会制度具有相似性。业主大会 熟、成本低，可以节约大量人力成本和印刷成本；(2)投票结 可分为全体业主会议制和业主代表大会制，全体业主会议制 果真实可靠，不易出现弄虚作假，避免内部人的暗箱操作； 一般适用人数较少的小区，由小区内的全体业主直接参加业 (3)房地产是当前老百姓重要的投资渠道，作为投资房子的 主大会，讨论重大事项并进行投票表决；业主代表大会制则 很多人并不实际居住，而是出租或空置，这种情况下传统的 多用在业主数量较多的小区，由于业主众多，很难或者根本 纸质投票方式很难将选票送达这类业主手中或者根本就找 不可能通过全体业主来共同决策小区内的重大事项。 不到业主，所以出现投票率过低的现象也就不足为奇了，而 我国房地产市场经过近十多年的快速发展，小区规模越 电子投票方式正好可以解决这部分不实际居住业主的投票 来越大，随之而来的是召开一次业主大会需要几个月甚至更 问题，他们无需到达现场就可以参与投票，利于提高投票率。 长时间，很多情况下根本就无法召开，根据相关法律法规，小 当前，深圳、成都、上海等城市相继推出电子投票系统， 区重大事项的决策又离不开这样的